Cuando Pedro Sánchez llegó a la presidencia del Gobierno, en junio de 2018, la vivienda era una preocupación casi marginal para los españoles. El barómetro del CIS de aquel mes la situaba en torno al 2,4% de las menciones. En febrero de 2026, en cambio, ya era el principal problema del país para el 42,8% de los entrevistados; en abril seguía encabezando la clasificación con el 41,3%.
Este cambio no demuestra por sí solo que el Gobierno central sea el único responsable. La vivienda es una política compartida entre el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos: el urbanismo, el suelo, las licencias y la vivienda protegida dependen en buena medida de estos dos últimos niveles administrativos.
Pero, tras más de ocho años de gobierno, el Ejecutivo de Sánchez sí es responsable de la legislación estatal de arrendamientos, de la fiscalidad, de la Sareb, de Casa 47, de los planes estatales de vivienda y de la coordinación general del sistema. Y los indicadores actuales obligan a examinar qué han producido estas políticas.
El dato que lo explica casi todo: faltan 750.000 viviendas
El diagnóstico más contundente no procede de la oposición ni del sector inmobiliario, sino del Banco de España. Entre 2021 y 2025 se ha acumulado una diferencia de aproximadamente 750.000 viviendas entre los nuevos hogares creados y las viviendas construidas. Solo en 2025 se formaron unos 240.000 nuevos hogares y se finalizaron unas 92.000 viviendas. Es decir, la demanda crece a más del doble de velocidad que la oferta.
Y el problema puede agravarse: el Banco de España ha advertido este septiembre que, si la tendencia no cambia, el déficit podría acercarse al millón de viviendas en 2028.
Era impensable que una inmigración muy intensa no tuviera consecuencias también en este ámbito si no se adoptaban las medidas adecuadas. No se ha actuado en este sentido y el resultado ha sido un incremento extraordinario de la demanda dentro de una subida generalizada del precio de la vivienda que afecta especialmente a las rentas más bajas.
Este es el centro de la cuestión.
Los precios pueden regularse, los contratos pueden prorrogarse y los desahucios pueden suspenderse, pero ninguna de estas actuaciones crea por sí misma los cientos de miles de viviendas que faltan.
Sin suelo disponible, trámites mucho más ágiles, inversión, construcción privada y un gran parque de vivienda pública y protegida, la escasez persiste.
Cataluña: contener el precio no equivale a resolver el problema
Cataluña es especialmente significativa porque es el territorio que ha aplicado de forma más extensa la Ley estatal de Vivienda y las zonas tensionadas.
Los resultados son más complejos de lo que sostienen cualquiera de los dos bandos. La regulación sí ha contenido los precios de los nuevos contratos: entre el primer trimestre de 2024 y el primero de 2026, el alquiler medio ha bajado un 4,7% en Barcelona y un 1,3% en el conjunto de las zonas tensionadas, mientras aumentaba un 9,5% en los municipios no tensionados.
Pero eso no significa que se haya resuelto el acceso a la vivienda. Los portales inmobiliarios detectaron fuertes reducciones de la oferta disponible y un desplazamiento hacia el alquiler temporal, aunque los últimos datos oficiales registran una recuperación del número de contratos habituales.
Y hay un dato especialmente importante: en 2025 Cataluña registró 6.814 lanzamientos judiciales, el 26,6% de todos los de España, y también encabezó los derivados del impago del alquiler, con 5.025. En el primer trimestre de 2026 continúa siendo la comunidad con más lanzamientos totales: 921.
Por tanto, la experiencia catalana permite afirmar algo más concreto: regular las rentas puede moderar los precios, pero no sustituye el aumento de la oferta; al contrario, puede debilitarla al retirar muchos propietarios sus viviendas del mercado.
El resultado es que cada piso que sale al mercado da lugar a una especie de casting de inquilinos para ver quién presenta ingresos más elevados y más seguros y quién ofrece más garantías. Los jóvenes son los más perjudicados, así como las personas con rentas inferiores y quienes no pueden acreditar estabilidad laboral.
183.000 viviendas prometidas: movilizar no es construir
El Gobierno anunció en 2023 la habilitación de unas 183.000 viviendas públicas o asequibles. En septiembre de 2026, Sánchez asegura que más de 120.000 están “movilizadas”. Pero movilizadas significa que existen recursos, convenios o actuaciones en distintas fases; no significa necesariamente vivienda terminada, adjudicada y ocupada, ni siquiera iniciada.
Aquí aparece un problema de transparencia. Una verificación actualizada en abril de 2026 constataba que el Ministerio no proporcionaba una cifra consolidada de las viviendas de aquel gran compromiso que estaban efectivamente construidas y entregadas. Es una constatación de la incapacidad para dar respuesta a lo más básico: construir más vivienda.
Casa 47 ofrece otra medida de la escala. El Gobierno presentó en septiembre un portal con unas 800 viviendas y el anuncio de incorporar 1.500 más. La convocatoria efectiva publicada ese verano se situaba en torno a las 640 viviendas, repartidas principalmente entre Comunidad Valenciana, Galicia, Cataluña, Navarra y Asturias, sin oferta en Madrid ni Barcelona. Son viviendas formalmente asequibles, pero dejan de serlo cuando se incorporan todos los gastos. El problema es comparar esta magnitud con un déficit nacional de 750.000 viviendas.
Maricarmen y la política que llega después del escándalo
El desahucio de Maricarmen Abascal, de 87 años, tras siete décadas en la misma vivienda, ha provocado movilizaciones y ha acelerado una negociación que el Gobierno arrastraba desde hacía meses. Finalmente, la mediación de la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid ha facilitado un acuerdo para que pueda volver a casa con un nuevo contrato.
Mientras tanto, el Gobierno negocia a toda prisa un nuevo decreto con prórrogas de contratos, protección frente a los desahucios, regulación de los alquileres temporales, incentivos fiscales y algunas medidas para facilitar la construcción. A primera hora de este 29 de septiembre, el texto seguía negociándose antes del Consejo de Ministros.
Aquí hay una última cuestión política importante. Una democracia funciona mal si necesita un caso humano dramático, unas imágenes extraordinarias y cientos de personas acampadas para que una crisis estructural conocida desde hace años se convierta repentinamente en una urgencia.
El problema de la vivienda en España no comenzó con Maricarmen. Tampoco son las personas mayores las más afectadas, sino los jóvenes y las familias con hijos de rentas medias y bajas. Los datos llevaban tiempo advirtiéndolo. La diferencia es que ahora ya no pueden ignorarse: 750.000 viviendas que faltan, solo 92.000 terminadas en un año y la vivienda convertida, de problema marginal en 2018, en la principal preocupación de los españoles.
Ese es el balance que requiere una explicación tras ocho años de gobierno.
