Un gráfico vale más que mil palabras. Es un tópico, pero suele ser cierto.
La evolución del número de viviendas terminadas en relación con la formación de nuevos hogares permite ver con una claridad difícil de discutir cuándo comienza a gestarse la crisis de la vivienda y, sobre todo, en qué momento se produce el gran desajuste entre oferta y demanda.
Hasta 2011, la oferta de viviendas fue superior a la formación de nuevos hogares. Ese año se produce un cambio de signo: el crecimiento del número de hogares pasa a superar ligeramente la oferta de vivienda, aunque con cifras absolutas mucho más bajas. Esta diferencia permite, durante unos años, ir reabsorbiendo una parte del enorme excedente de viviendas generado durante el periodo anterior.
Pero en 2021 se produce una nueva y poderosa inflexión. La formación de nuevos hogares se dispara, mientras que la entrada de nuevas viviendas en el mercado se mantiene en niveles muy bajos. La distancia entre ambas curvas se amplía de forma acelerada. Y el problema no es solo que la oferta sea insuficiente: en 2025, el número de viviendas terminadas incluso disminuye respecto al año anterior.
Es, por tanto, a partir de 2021 cuando se forja el gran desajuste que explica buena parte de la crisis actual. No se trata de un fenómeno repentino ni imprevisible. Los datos muestran una tendencia que se va consolidando año tras año.
El Gobierno de Pedro Sánchez es consciente de ello, al menos políticamente, en 2023, cuando durante la campaña electoral anuncia que la legislatura será la de la vivienda. Pero los resultados no han estado a la altura de la promesa. La incapacidad para aumentar la oferta residencial en un momento en que la demanda crece con fuerza resulta cada vez más difícil de justificar.
Los periodos de gobierno permiten, además, situar esta evolución en su contexto político y ver cuándo empieza a incubarse el problema.
| Periodo | Presidente | Partido |
|---|---|---|
| 2001 – abril de 2004 | José María Aznar | PP |
| abril de 2004 – diciembre de 2011 | José Luis Rodríguez Zapatero | PSOE |
| diciembre de 2011 – junio de 2018 | Mariano Rajoy | PP |
| junio de 2018 – 2025 (y después) | Pedro Sánchez | PSOE |
Aznar recoge todavía el periodo de la euforia del “ladrillo” y de una construcción de vivienda muy por encima de la formación de nuevos hogares. Rodríguez Zapatero asume la fase final y el inicio del progresivo ajuste provocado por la crisis financiera e inmobiliaria. Con Rajoy se produce la gran inflexión: la construcción cae a niveles mucho más bajos y, progresivamente, la oferta y la demanda tienden a acercarse, en parte gracias a la absorción del gran excedente de viviendas acumulado durante los años anteriores.
Esta situación se mantiene durante los primeros años del Gobierno Sánchez, hasta que en 2021 se produce el cambio decisivo: la formación de nuevos hogares vuelve a crecer con fuerza, pero la construcción de vivienda no responde. Es aquí donde aparece el gran desajuste actual.
Y es precisamente aquí donde la responsabilidad política se hace más evidente. El problema no es que durante los años del “ladrillo” se construyera demasiada vivienda. Aquel exceso acabó generando un stock que, con el tiempo, se fue absorbiendo. El problema actual es justamente el contrario: se forman muchos más hogares de los que el sistema es capaz de acompañar con nuevas viviendas.
La conclusión es difícil de eludir. El Gobierno Sánchez es el principal responsable político de la fase actual de la crisis porque, pese a haber identificado la vivienda como una de las grandes prioridades de la legislatura, no ha conseguido generar la oferta necesaria para responder al aumento de la demanda.
A ello se añade otro factor especialmente relevante: la retirada de viviendas del mercado de alquiler como consecuencia de las políticas regulatorias. El efecto puede ser especialmente significativo en Cataluña, donde el Gobierno de Illa ha aplicado las medidas derivadas de la legislación estatal y ha optado por profundizar en la regulación de los precios del alquiler.
El resultado es una paradoja difícil de ignorar: mientras aumenta el número de hogares que necesitan una vivienda, el mercado no genera suficientes viviendas nuevas y, al mismo tiempo, una parte de la oferta existente deja de estar disponible para el alquiler.
El gráfico permite observar, además, otro fenómeno relevante: las grandes oleadas migratorias se reflejan claramente en la curva de formación de nuevos hogares. Cuando esta se dispara, la presión sobre la demanda residencial aumenta de manera inmediata.
Esto permite entender que la crisis actual no es simplemente una crisis de precios. Es, antes que nada, una crisis de oferta ante un aumento sostenido de la demanda.
Y el gráfico lo explica mejor que cualquier discurso: cuando la formación de hogares crece mucho más rápido que la construcción de viviendas, el resultado inevitable es una mayor competencia por cada vivienda disponible, más presión sobre los precios y más dificultades para acceder a un lugar donde vivir.
La crisis de la vivienda no ha aparecido de la nada. Tiene una fecha, tiene una dinámica y tiene responsables políticos.
La crisis actual se incuba a partir de 2021, cuando la formación de hogares se distancia bruscamente del número de viviendas terminadas. #Vivienda Compartir en X
