Crisi de l’habitatge a Espanya: el gràfic que l’explica

Un gràfic val més que mil paraules. És un tòpic, però acostuma a ser cert.

L’evolució del nombre d’habitatges acabats en relació amb la formació de noves llars permet veure amb una claredat difícil de discutir quan comença a gestar-se la crisi de l’habitatge i, sobretot, en quin moment es produeix el gran desajust entre oferta i demanda.

Fins al 2011, l’oferta d’habitatges va ser superior a la formació de noves llars. Aquell any es produeix un canvi de signe: el creixement del nombre de llars passa a superar lleugerament l’oferta d’habitatge, tot i que amb xifres absolutes molt més baixes. Aquesta diferència permet, durant uns anys, anar reabsorbint una part de l’enorme excedent d’habitatges generat durant el període anterior.

Però el 2021 es produeix una nova i poderosa inflexió. La formació de noves llars es dispara, mentre que l’entrada de nous habitatges al mercat es manté en nivells molt baixos. La distància entre les dues corbes s’eixampla de manera accelerada. I el problema no és només que l’oferta sigui insuficient: el 2025, el nombre d’habitatges acabats fins i tot disminueix respecte de l’any anterior.

És, per tant, a partir del 2021 quan es forja el gran desajust que explica bona part de la crisi actual. No es tracta d’un fenomen sobtat ni imprevisible. Les dades mostren una tendència que es va consolidant any rere any.

El Govern de Pedro Sánchez n’és conscient, com a mínim políticament, el 2023, quan durant la campanya electoral anuncia que la legislatura serà la de l’habitatge. Però els resultats no han estat a l’altura de la promesa. La incapacitat per augmentar l’oferta residencial en un moment en què la demanda creix amb força es fa cada vegada més difícil de justificar.

Els períodes de govern permeten, a més, situar aquesta evolució en el seu context polític i veure quan es comença a incubar el problema.

Aznar recull encara el període de l’eufòria del “totxo” i d’una construcció d’habitatge molt per sobre de la formació de noves llars. Rodríguez Zapatero n’assumeix la fase final i l’inici del progressiu ajustament provocat per la crisi financera i immobiliària. Amb Rajoy es produeix la gran inflexió: la construcció cau a nivells molt més baixos i, progressivament, l’oferta i la demanda tendeixen a acostar-se, en part gràcies a l’absorció del gran excedent d’habitatges acumulat durant els anys anteriors.

Aquesta situació es manté durant els primers anys del Govern Sánchez, fins que el 2021 es produeix el canvi decisiu: la formació de noves llars torna a créixer amb força, però la construcció d’habitatge no respon. És aquí on apareix el gran desajust actual.

I és precisament aquí on la responsabilitat política es fa més evident. El problema no és que durant els anys del “totxo” es construís massa habitatge. Aquell excés va acabar generant un estoc que, amb el temps, es va anar absorbint. El problema actual és justament el contrari: es formen moltes més llars de les que el sistema és capaç d’acompanyar amb nous habitatges.

La conclusió és difícil d’eludir. El Govern Sánchez és el principal responsable polític de la fase actual de la crisi perquè, malgrat haver identificat l’habitatge com una de les grans prioritats de la legislatura, no ha aconseguit generar l’oferta necessària per respondre a l’augment de la demanda.

A això s’hi afegeix un altre factor especialment rellevant: la retirada d’habitatges del mercat de lloguer com a conseqüència de les polítiques reguladores. L’efecte pot ser especialment significatiu a Catalunya, on el Govern d’Illa ha aplicat les mesures derivades de la legislació estatal i ha optat per aprofundir en la regulació dels preus del lloguer.

El resultat és una paradoxa difícil d’ignorar: mentre augmenta el nombre de llars que necessiten un habitatge, el mercat no genera prou habitatges nous i, al mateix temps, una part de l’oferta existent deixa d’estar disponible per al lloguer.

El gràfic permet observar, a més, un altre fenomen rellevant: les grans onades immigratòries es reflecteixen clarament en la corba de formació de noves llars. Quan aquesta es dispara, la pressió sobre la demanda residencial augmenta de manera immediata.

Això permet entendre que la crisi actual no és simplement una crisi de preus. És, abans que res, una crisi d’oferta davant d’un augment sostingut de la demanda.

I el gràfic ho explica millor que qualsevol discurs: quan la formació de llars creix molt més ràpid que la construcció d’habitatges, el resultat inevitable és més competència per cada habitatge disponible, més pressió sobre els preus i més dificultats per accedir a un lloc on viure.

La crisi de l’habitatge no ha aparegut del no-res. Té una data, té una dinàmica i té responsables polítics.