Resol la llei Sánchez la crisi de l’habitatge? Ho analitzem (i II)

És una evidència que el problema de l’habitatge a Espanya és la manca d’un parc públic de lloguer a preus assequibles. El resultat és una continuada pujada de preus després de la davallada que es va produir amb la crisi del 2008. Després de la pandèmia els increments han estat notables si bé el preu mitjà a Espanya, situat en 1.536 euros m2, encara està per sota del màxim registrat el 2008.

Però la combinació d’inflació i baixos salaris agreuja la situació de manera que avui en dia hi ha una forta preocupació perquè la taxa d’esforç de les hipoteques ha arribat al 36,1% de la renda bruta disponible en finalitzar el 2022. Cal considerar que la banca considera que el nivell d’endeutament és excessiu quan supera el 35%.

Què fa la nova llei per resoldre aquest problema? Estableix un límit del 3% per a les pujades de lloguer el 2024; per enguany és un 2%. A partir del 2025 aquesta situació es pot modificar en base a un nou índex que elaborarà l’INE. El que es consideraven grans tenidors, aquells que tenien 10 immobles, podran quedar reduïts a 5 segons el criteri de cada autonomia. Aquestes podran definir el que es consideren àrees tensades quan el cost de la hipoteca o lloguer supera el 30% de la renda mitjana de les llars. I aquí cal un toc d’atenció, perquè ja hem vist que amb les dades disponibles les actuals hipoteques ja se situen clarament per sobre d’aquesta xifra. També tindran la consideració d’aquest tipus d’àrees quan el preu de compra o lloguer hagi augmentat 3 punts més que l’IPC. Les comunitats podran establir, aleshores, uns límits al lloguer en els habitatges dels grans propietaris.

Els petits propietaris, també hauran de congelar els preus o reduir-los a canvi d’incentius fiscals a l’IRPF, que no estan definits. El nou habitatge no escaparà a aquesta norma, sinó que tindrà com a referència el lloguer dels contractes que hi hagi a les zones tensades.

Un altre canvi important és que els honoraris de les immobiliàries aniran sempre a càrrec del propietari. A més, s’aplicarà un sistema reforçat d’arbitratge per evitar els desnonaments.

En definitiva, s’estableix un sistema de control i límits als preus dels lloguers, en la tradició de la legislació franquista. Els costos aniran a càrrec del llogater i serà molt més lent i difícil el desnonament. La llei no preveu cap mesura sobre l’okupació ni cap previsió sobre el nou habitatge.

El resultat és un increment del cost i una minva de la seguretat al lloguer que es tradueix en una reducció de la seva rendibilitat. És clar que hi ha el forat que permet llogar els pisos per temporades i els pisos turístics, que no estan sotmesos a aquestes limitacions.

Segons els experts, aquest marc jurídic reduirà l’oferta de lloguer i en tot cas l’augmentarà en aquelles modalitats que estan menys a l’abast de la gent, com són els lloguers per terminis inferiors a un any o per mesos. José Garcia Montalvo, catedràtic d’Economia de la UPF, assenyala que és un error situar la regulació de preus o rendibilitats en un mercat com el de lloguer que està altament atomitzat. Només el 5% del parc d’habitatges pertany a grans tenidors. De fet, a Barcelona el 80% dels llogaters tenen un pis al mercat i el 10% dos pisos. La xifra d’aquells que tenen més de 5 habitatges en el cas de la capital de Catalunya és només del 3% i això ja diu l’efecte que pot tenir la mesura.

García Montalvo defineix les conseqüències: reducció de l’oferta d’habitatges de lloguer, manca de manteniment, aparició del mercat negre… Per la seva banda el sociòleg Jesús Real, catedràtic de la Universidad Complutense de Madrid i expert internacional en desigualtat urbana, assenyala que: “l’única sortida a la crisi de l’habitatge és una inversió molt forta en habitatge social“. Però, això és precisament el que no es fa i, per tant, el més previsible és que l’actual llei sigui un fracàs rotund, com ho ha estat en tots aquells països on s’ha aplicat aquest tipus de restriccions.

L’anunci de Sánchez en el míting del PSOE de València sobre que posava 50.000 pisos de la Sareb a disposició de l’habitatge de lloguer social, s’ha demostrat ràpidament que era un acte 100% electoralista perquè ara es coneix que d’aquests 50.000 habitatges, 14.000 estan ocupats, 15.000 haurien de construir-se i els 21.000 realment disponibles en una gran part s’han de reformar pel mal estat després de tants anys d’abandonament. De fet, es calcula que només ¼ part d’aquest, és a dir poc més de 8.000, són realment els que es poden posar a disposició de comunitats i ajuntaments que pertanyen a territoris tensionals. Per tant, l’impacte serà mínim.

Per exemple, a Barcelona es pot considerar que com a molt s’arribaria als 667 habitatges. Per si això no fos prou, a més la Sareb, que està participada per l’estat en més d’un 50% a través del FROB, va signar un contracte per gestionar els habitatges i el conjunt de la cartera amb Hipoges i Anticipa-Aliseda que pertanyen al fons immobiliari més important a Espanya, el nord-americà Blackstone. Aquest acord arriba com a mínim fins al 2025. Com farà el govern per liquidar aquest contracte abans? El cost que pot tenir si realment el liquida, és una qüestió sobre la qual el govern no en parla. D’altra banda, si aquest contracte s’executa, els habitatges que restaran el 2025 seran encara menys que els disponibles i sens dubte serà d’allò més inservible i que el mercat haurà rebutjat.

El govern espanyol disposa de recursos econòmics com mai i podria, per tant, articular una acció massiva de construcció d’habitatge que a més podria significar un impuls extraordinari a l’arquitectura bioclimàtica sostenible i una millora clara del medi ambient. Per què no fa això i actua a través d’una legislació intervencionista que té garantit el fracàs, és una minva més de la nostra política.

 Loading ...