Es una evidencia que el problema de la vivienda en España es la carencia de un parque público de alquiler a precios asequibles. El resultado es una continuada subida de precios tras el bajón que se produjo con la crisis de 2008. Tras la pandemia los incrementos han sido notables si bien el precio medio en España, situado en 1.536 euros m2, todavía está por debajo del máximo registrado en 2008.
Pero la combinación de inflación y bajos salarios agrava la situación de forma que hoy en día existe una fuerte preocupación porque la tasa de esfuerzo de las hipotecas ha alcanzado el 36,1% de la renta bruta disponible al finalizar 2022. Tener en cuenta que la banca considera que el nivel de endeudamiento es excesivo cuando supera el 35%.
¿Qué hace la nueva ley para resolver este problema? Establece un límite del 3% para las subidas de alquiler en 2024; para este año es un 2%. A partir de 2025 esta situación puede modificarse en base a un nuevo índice que elaborará el INE. Los que se consideraban grandes tenedores, aquéllos que tenían 10 inmuebles, podrán quedar reducidos a 5 según el criterio de cada autonomía. Éstas podrán definir lo que se consideran áreas tensadas cuando el coste de la hipoteca o alquiler supera el 30% de la renta media de los hogares. Y aquí es necesario un toque de atención, porque ya hemos visto que con los datos disponibles las actuales hipotecas ya se sitúan claramente por encima de esa cifra. También tendrán la consideración de este tipo de áreas cuando el precio de compra o alquiler haya aumentado en 3 puntos más que el IPC. Las comunidades podrán establecer entonces unos límites al alquiler en las viviendas de los grandes propietarios.
Los pequeños propietarios también tendrán que congelar los precios o reducirlos a cambio de incentivos fiscales en el IRPF, que no están definidos. La nueva vivienda no escapará a esta norma, sino que tendrá como referencia el alquiler de los contratos existentes en las zonas tensadas.
Otro cambio importante es que los honorarios de las inmobiliarias irán siempre a cargo del propietario. Además, se aplicará un sistema reforzado de arbitraje para evitar desahucios.
En definitiva, se establece un sistema de control y límites a los precios de los alquileres, en la tradición de la legislación franquista. Los costes irán a cargo del propietario y será mucho más lento y difícil el desahucio. La ley no contempla ninguna medida sobre la okupación ni ninguna previsión sobre la nueva vivienda.
El resultado es un incremento del coste y una merma de la seguridad en el alquiler que se traduce en una reducción de su rentabilidad. Está claro que existe el agujero que permite alquilar los pisos por temporadas y los pisos turísticos, que no están sometidos a estas limitaciones.
Según los expertos, este marco jurídico reducirá la oferta de alquiler y en todo caso aumentará en aquellas modalidades que están menos al alcance de la gente, como son los alquileres por plazos inferiores a un año o por meses. José Garcia Montalvo, catedrático de Economía de la UPF, señala que es un error situar la regulación de precios o rentabilidades en un mercado como el de alquiler altamente atomizado. Solo el 5% del parque de viviendas pertenece a grandes tenedores. De hecho, en Barcelona el 80% de los inquilinos tienen un piso en el mercado y el 10% dos pisos. La cifra de aquellas que tienen más de 5 viviendas en el caso de la capital de Catalunya es sólo del 3% y eso dice ya el efecto que puede tener la medida.
García Montalvo define las consecuencias: reducción de la oferta de viviendas de alquiler, falta de mantenimiento, aparición del mercado negro… Por su parte, el sociólogo Jesús Real, catedrático de la Universidad Complutense de Madrid y experto internacional en desigualdad urbana, señala que: » la única salida a la crisis de la vivienda es una inversión muy fuerte en vivienda social «. Sin embargo, esto es precisamente lo que no se hace y, por tanto, lo más previsible es que la actual ley sea un fracaso rotundo, como lo ha sido en todos aquellos países donde se ha naplicado este tipo de restricciones.
El anuncio de Sánchez en el mitin del PSOE de Valencia sobre que ponía 50.000 pisos de la Sareb a disposición de la vivienda de alquiler social, se ha demostrado rápidamente que era un acto 100% electoralista porque ahora se conoce que de estas 50.000 viviendas, 14.000 están ocupadas, 15.000 deberían construirse y las 21.000 realmente disponibles en gran parte deben reformarse por el mal estado después de tantos años de abandono. De hecho, se calcula que sólo ¼ parte de éste, es decir poco más de 8.000, son realmente las que pueden ponerse a disposición de comunidades y ayuntamientos que pertenecen a territorios tensionales. Por tanto, el impacto será mínimo.
Por ejemplo, en Barcelona se puede considerar que a lo sumo se llegaría a las 667 viviendas. Por si esto no fuera suficiente, además la Sareb, que está participada por el estado en más de un 50% a través del FROB, firmó un contrato para gestionar las viviendas y el conjunto de la cartera con Hipoges y Anticipa- Aliseda que pertenecen al mayor fondo inmobiliario en España, el estadounidense Blackstone. Este acuerdo llega al menos hasta el 2025. ¿Cómo hará el gobierno para liquidar este contrato antes? El coste que puede tener si realmente lo liquida, es una cuestión sobre la que el gobierno no habla. Por otro lado, si este contrato se ejecuta, las viviendas que quedarán en 2025 serán aún menos que las disponibles y sin duda será de lo más inservible y que el mercado habrá rechazado.
El gobierno español dispone de recursos económicos como nunca y podría, por tanto, articular una acción masiva de construcción de vivienda que además podría significar un impulso extraordinario a la arquitectura bioclimática sostenible y una mejora clara del medio ambiente. Por qué no hace esto y actúa a través de una legislación intervencionista que tiene garantizado el fracaso, es una merma más de nuestra política.
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