Cataluña constituye un caso especialmente útil para analizar los efectos de la Ley estatal de vivienda y el resto de legislación estatal porque es prácticamente la única autonomía que la ha aplicado desde el primer momento : la contención de rentas entró en vigor el 16 de marzo de 2024 en los primeros 140 municipios y después se amplió hasta 271. FEDEA considera Cataluña el principal territorio donde el mecanismo se ha desplegado de forma efectiva durante el período que podemos estudiar. Documentos FEDEA
Empecemos por los desahucios:
1. Desahucios: Cataluña y Madrid
La medida correcta del CGPJ son los «lanzamientos practicados». Hay que hacer una precisión: pueden afectar a diferentes tipos de inmuebles e, incluso cuando son viviendas, no necesariamente la vivienda habitual. Poder Judicial
| Año | Cataluña | % España | Madrid | % España | España |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 7.381 | 26,8% | 2.756 | 10,0% | 27.564 |
| 2025 | 6.814 | 27,8% * | 2.267 | 9,2% * | 24.540* |
| Variación 2024-25 | -7,7% | – | -17,7% | – | -11,0% |
Esto deja un resultado interesante para la evaluación de la política: los desahucios bajan en Cataluña, pero entre 2024 y 2025 bajan más en Madrid y en el conjunto de España. En consecuencia, el peso catalán sobre el total español no disminuye, sino que pasa aproximadamente del 26,8% al 27,8%. Pese a aplicar la legislación de Sánchez, en Cataluña se desahucian claramente más viviendas que en el conjunto de España: con el 16,5% de la población, concentra en torno al 27% de los desahucios. En ese punto, el resultado es un fracaso de las políticas aplicadas.
El dato más reciente modifica parcialmente esa tendencia. En el primer trimestre de 2026, Cataluña registra solo 921 lanzamientos, frente a 2.069 un año antes: una caída del 55,5%. Madrid pasa de 702 a 582, un -17,1%. Cataluña representa ahora el 23,0% de los 4.005 lanzamientos españoles y Madrid el 14,5%. Es una mejora catalana muy notable, pero un trimestre es poco para afirmar que se ha producido un cambio estructural. Poder Judicial
Por tanto, sobre desahucios: hasta el cierre de 2025 no aparece un resultado diferencial favorable a Cataluña respecto de Madrid; el primer trimestre de 2026 sí ofrece una nueva señal más positiva, que habrá que confirmar.
2. El efecto más claro: contención de los alquileres, pero contracción de la oferta
Aquí disponemos de dos fuentes distintas que miden cosas distintas y que, conjuntamente, son muy reveladoras.
A. Contratos efectivamente firmados: INCASÒL
Comparando el primer trimestre de 2024 —antes de la regulación— con el primer trimestre de 2026:
| Ámbito | 1T 2024 | 1T 2026 | Variación |
|---|---|---|---|
| Zonas tensionadas | 887,90 € | 876,56 € | -1,3% |
| Barcelona ciudad | 1.193,51 € | 1.137,35 € | -4,7% |
| Cataluña | 868,91 € | 861,23 € | -0,9% |
| Resto de Cataluña no tensionado | 583,95 € | 639,60 € | +9,5% |
| IPC (base 100) | – | 105,3 | +5,3% |
Este es probablemente el resultado más sólido a favor del efecto buscado por la regulación: los precios de los nuevos contratos se han contenido claramente en las zonas reguladas, mientras aumentaban un 9,5% en el resto de Cataluña. En Barcelona, incluso el contrato medio del primer trimestre de 2026 es un 4,7% más barato que dos años antes. Vivienda
B. ¿Pero qué pasa con la vivienda disponible?
Aquí aparece la otra cara del fenómeno. FEDEA ha comparado Cataluña con Madrid entre el 1T de 2024 y el 4T de 2025 utilizando el mismo barómetro de anuncios:
| Indicador | Cataluña | Madrid |
|---|---|---|
| Oferta anunciada 1T 2024 | 129.372 | 144.552 |
| Oferta anunciada 4T 2025 | 102.816 | 150.247 |
| Variación ofertada | -20,5% | +3,9% |
| Variación precio anunciado | +5,7% | +8,5% |
En la provincia de Barcelona, la caída de oferta alcanza el 22,2%. En el conjunto de España, excluida Cataluña, es solo del 7%. Y la presión sobre cada anuncio llega en el 4T de 2025 a 462 contactos por anuncio en Barcelona, frente a 103 en Madrid. Documentos FEDEA
Esta fuente mide anuncios y precios de oferta, mientras que INCASÒL mide contratos efectivamente firmados. Por eso no es contradictorio que INCASÒL observe una reducción del precio contractual mientras el barómetro de anuncios todavía observa un +5,7%: son universos distintos.
La formulación más precisa sería: la regulación se asocia a una clara moderación del precio de los contratos que llegan a firmarse, pero al mismo tiempo la oferta disponible para quien busca una nueva vivienda se ha reducido fuertemente. La contracción multiplica la demanda sobre cada oferta y perjudica a los demandantes de alquiler con ingresos y condiciones laborales inferiores.
¿Y la compraventa?
La Ley de Vivienda no controla directamente los precios de venta. Aquí no hay una contención similar.
En el 4T de 2024 el precio de la vivienda aumentaba interanualmente un 10,4% en Cataluña y un 10,3% en Madrid. Un año después, en el 4T de 2025, crecía un 10,9% en Cataluña y un 14,2% en Madrid.
Por tanto, la moderación catalana es específica sobre todo del mercado regulado del alquiler; no se ha trasladado al precio de compra de la vivienda, que sigue subiendo a doble dígito.
Y ahí está el problema central: el de la falta de oferta, a la que ni Sánchez ni Illa, sobre todo durante los primeros años de gobierno, han sabido dar respuesta.
3. ¿Cuántas viviendas se han construido realmente durante el Govern Illa?
Salvador Illa tomó posesión el 10 de agosto de 2024. Por tanto, las 13.210 viviendas terminadas durante todo el 2024 no se pueden atribuir a su Gobierno e, incluso, buena parte de las terminadas en el 2025 habían comenzado dos o tres años antes. Una vivienda, desde que se inicia hasta que está disponible para el mercado, pasa un período de unos dos años. Por tanto, prácticamente todas las acabadas han sido iniciadas antes del Gobierno Illa.
Los datos oficiales son:
| Indicador | 2024 | 2025 | Variación |
|---|---|---|---|
| Viviendas iniciadas | 15.604 | 15.589 | -0,1% |
| Viviendas terminadas | 13.210 | 16.562 | +25,4% |
| VPO iniciado | 3.614 | 3.128 | -13,4% |
| VPO acabado/calificación definitiva | 1.893 | 3.517 | +85,8% |
A primera vista, las 16.562 viviendas terminadas en 2025 son un dato bueno de producción: es el nivel de acabados más alto desde 2011. Pero la propia APCE señala que el aumento de las 3.517 calificaciones definitivas de VPO refleja en buena parte promociones comenzadas en años anteriores. APCE
Para valorar la capacidad de generar nueva oferta futura, resulta más revelador el número de viviendas que comienzan a construirse. Y aquí el dato del primer año completo de Illa es prácticamente plano: 15.604 iniciadas en el 2024 y 15.589 en el 2025. En vivienda protegida, las calificaciones provisionales descienden un 13,4%, de 3.614 a 3.128. Instituto de Estadística de Cataluña
Además, esta producción sigue por debajo de las necesidades estimadas. La APCE sitúa el orden de magnitud necesario en 25.000-30.000 viviendas anuales; con 15.589 iniciadas en 2025, Cataluña estaría produciendo aproximadamente solo entre el 52% y el 62% de este requerimiento.
El Plan de las 50.000 viviendas: cuidado con las cifras
El Gobierno afirma, en septiembre de 2026, que el plan de 50.000 viviendas asequibles tiene ya cerca de 10.000 viviendas disponibles y 28.000 en desarrollo. Pero las 10.000 no son 10.000 viviendas nuevas construidas por el Govern: incluyen viviendas incorporadas mediante tanteo y retracto y otros mecanismos, y una parte de las 28.000 todavía se encuentra en fases previas a las obras.
Es especialmente significativo que el primer gran concurso de suelos, publicado en enero de 2026, fuera para construir 1.940 viviendas públicas. Es decir: son viviendas que apenas entraban en licitación, no pisos terminados.
Esto permite separar cuatro magnitudes que políticamente se pueden confundir:
16.562 = viviendas de todo tipo terminadas físicamente en Cataluña durante 2025;
Una producción muy por debajo de las necesidades: de 25.000 a 30.000 viviendas
3.517 = viviendas incorporadas ese año a la categoría de VPO con calificación definitiva, muchas procedentes de promociones anteriores;
50.000 = objetivo del Gobierno para 2030, una cifra inferior a las necesidades, que para el período 2026-2030 serían de unas 125.000 viviendas.
El resultado observado hasta ahora es asimétrico.
En precios del alquiler regulado, existe una evidencia considerable de contención: -1,3% en las zonas tensionadas y -4,7% en Barcelona entre 1T 2024 y 1T 2026, mientras los municipios no tensionados suben un 9,5%. Esta es la parte de la política que los datos reflejan con mayor claridad.
En oferta accesible para el nuevo demandante, los indicadores van en sentido contrario: los anuncios de alquiler caen un 20,5% en Cataluña mientras aumentan un 3,9% en Madrid; simultáneamente, disminuye un 8,9% el flujo anual de nuevos contratos catalanes.
En desahucios, Cataluña mejora en términos absolutos en el 2025, pero menos que Madrid y menos que España, y sigue concentrando más de una cuarta parte del total estatal.
Y en nueva construcción, 2025 ofrece muchas más viviendas terminadas, pero las iniciadas no aumentan: 15.589 contra 15.604 el año anterior. Por eso, todavía es demasiado pronto para atribuir al Gobierno Illa un aumento estructural de la producción de vivienda.
La cuestión central que emerge de los datos es, por tanto, muy concreta: la regulación parece haber funcionado mejor como instrumento de contención de las rentas de los contratos que como instrumento para aumentar el acceso efectivo a una vivienda, porque el problema cuantitativo de la oferta sigue sin resolverse.
Y esta es la madre de los huevos que no se ha resuelto hasta ahora ni con los dos nuevos decretos leyes: cómo producir mucha más vivienda en menos tiempo y en una proporción importante de vivienda protegida.
Barcelona registra contratos de alquiler un 4,7% más bajos que hace dos años. Pero conseguir un piso es más difícil: la oferta se contrae y la competencia entre demandantes aumenta. #Alquiler #Barcelona Compartir en X
