Per què el Pla Illa de construir 50.000 habitatges públics abans del 2030 serà una altra promesa incomplerta

Salvador Illa, president de la Generalitat de Catalunya, ha anunciat un pla per construir 50.000 habitatges públics abans del 2030. Aquest ambiciós projecte requereix una inversió total de 4.400 milions d’euros, el que es tradueix en una inversió anual de 1.100 milions d’euros.

Es tracta d’habitatges de lloguer públic. Un 25% dels nous habitatges protegits es destinaran a joves, un 10% s’assignarà a persones vulnerables. Això representa 17.500 habitatges de caràcter social i la resta de mercat, cosa lògica tenint en compte que l’aportació pública per habitatge és de 88.000 euros, cosa que significa que el pes de la iniciativa ha de recaure en el sector privat.

Perquè el pla tiri endavant, s’estableixen unes estratègies clau:

• Reserva pública de sòl: Es crearà una reserva de sòl públic per ajudar els municipis a promoure el sòl disponible.
• Agilitació de tràmits: Es busca reduir en un 50% el temps de lliurament de les claus.
• Col·laboració publicoprivada: Es fomentarà la cooperació entre sectors.
• Augment d’ajudes: S’incrementaran les ajudes per facilitar l’accés a l’habitatge.

La primera convocatòria per a la reserva de solars està prevista per a aquest febrer.

En condicions normals, el temps per obtenir l’aprovació d’un projecte de construcció varia significativament, però generalment es pot dividir en dues fases principals:

1. Obtenció de la llicència d’obres, que en una gran ciutat pot superar l’any i, en poblacions petites, resoldre’s en la meitat o menys. La mitjana espanyola, segons l’Associació de Promotors Constructors d’Espanya (APCE), és de 12 a 14 mesos.
2. Llicència de primera ocupació, que sol trigar entre 3 i 6 mesos addicionals.

En total, considerant ambdues llicències, el procés d’aprovació pot allargar-se fins a vint mesos.

Els factors que més influeixen en el temps són: l’eficàcia de l’ajuntament, la complexitat del projecte, la càrrega de treball del departament d’urbanisme de l’ajuntament i la mida de la localitat.

A aquest termini cal afegir-hi el temps de construcció, que per a un habitatge mitjà sol durar entre 10 i 14 mesos. En casos de construcció modular, el termini es redueix significativament a la meitat o fins i tot a una quarta part.

Les condicions climàtiques —períodes de pluges, sobretot—, la disponibilitat de materials i de mà d’obra, a més dels imprevistos durant la construcció, tenen una gran importància quan es tracta d’un pla de 50.000 unitats en menys de cinc anys.

És tot això possible? Analitzem-ho:

Les llicències consumeixen un any i la construcció pràcticament un altre en condicions normals i a bon ritme. Això significa que els últims habitatges s’haurien de començar a construir el 2028, d’aquí a tres anys. Per tant, caldria resoldre la disponibilitat de sòl i les llicències dins aquests terminis, si no, el pla no es complirà. D’entrada, això és literalment impossible, considerant que, a més, és la iniciativa privada qui porta el pes de l’operació.

La proposta de “llicència bàsica” podria simplificar i accelerar els tràmits de manera que permeti iniciar obres de nova planta o rehabilitació mentre se segueix amb el tràmit urbanístic complet. Però està per veure’n l’aplicació.

Dependència interinstitucional: Per aconseguir una reducció del 50% en els temps (com s’ha promès, passant de, per exemple, 100 a 50 mesos en certs casos) és imprescindible una coordinació efectiva entre la Generalitat, els ajuntaments i altres organismes (bombers, policia, etc.).

Risc crític: La reforma legislativa necessària per a aquesta agilització podria enfrontar obstacles polítics o resistències de les administracions locals, la qual cosa, en la pràctica, podria no traduir-se en l’acceleració esperada.

L’execució de la construcció presenta altres reptes:

• Escalabilitat: Per complir l’objectiu, caldria construir entre 8.000 i 10.000 habitatges per any. Això exigeix un desplegament enorme de recursos, mà d’obra i coordinació logística, però que, donats els temps, s’haurien de mobilitzar sobretot en els primers tres anys; si no, els resultats es podrien endarrerir fins al 2040 o més enllà, i aleshores ja no seria el pla presentat ni respondria a una acció d’urgència com la que cal emprendre.
• La incorporació de mètodes constructius industrialitzats o modulars, com se suggereix, podria escurçar els terminis d’edificació, cosa que permet accelerar el lliurament de claus, però és difícil que això sigui així per a la majoria de les construccions.
• El pla depèn de la col·laboració del sector privat, i cal veure com respondrà a les condicions.
• Hi ha un risc crític: Fins i tot amb tècniques avançades, coordinar l’execució simultània en múltiples llocs implica riscos de retards, problemes de qualitat o colls d’ampolla en la cadena de subministrament, que podrien comprometre el ritme de construcció necessari.

Un dels pilars del pla és la creació d’un fons o “reserva pública de solars” per agilitzar la disponibilitat de terreny. Això requerirà que la Generalitat i els ajuntaments treballin conjuntament per identificar i cedir terrenys adequats.

Això implica aspectes legals i de planejament: la transformació de sòl (a través de la modificació de la Llei d’Urbanisme) és un procés complex que pot requerir estudis ambientals, aprovació de canvis d’ús i adaptació a normatives locals, cosa que normalment porta temps. Si la identificació, aprovació i cessió d’aquests solars no es concreta de manera ràpida i coordinada, la falta de terreny adequat serà un altre coll d’ampolla fonamental que retardarà l’inici i la continuïtat de les obres.

En definitiva, encara que l’enfocament innovador (llicència bàsica, ús de tècniques constructives modernes i reserva de sòl) és prometedor, el pla s’enfronta a desafiaments estructurals i de coordinació que fan molt incerta la seva realització completa abans del 2030, tret que s’aconsegueixi un canvi sistèmic en la gestió administrativa i una col·laboració estreta i efectiva entre el sector públic i privat.

Aconseguir-ho, a més, amb l’estructura actual, l’organització i l’eficiència administrativa de la Generalitat sembla d’un optimisme equivalent al dels plans quinquennals de l’URSS. Dit d’una altra manera, el pla té una formulació aventurera, per no dir una altra cosa, perquè als objectius i novetats que incorpora no hi afegeix la transformació organitzativa que podria fer viable l’intent.

Previsió: Una promesa que, una vegada més, s’incomplirà i que anirà seguida de noves promeses per pal·liar l’incompliment, així com de formulacions maquillades per presentar resultats que, per no enganyar-nos, només poden ser uns: quants habitatges del pla són al mercat cada any.

 Loading ...