Espanya viu una gran transformació. Mentre la població creix com feia dècades que no ho feia, el país afronta una de les crisis d’habitatge més profundes de la seva història recent. La connexió entre aquests dos fenòmens —demografia i mercat immobiliari— sovint es tracta de manera tangencial en el debat públic. Però les dades indiquen que és impossible entendre l’actual tensió residencial sense considerar el factor migratori.
Entre 2022 i 2025 la població resident a Espanya va passar d’uns 47,5 milions a més de 49,1 milions d’habitants. El creixement no prové de la natalitat —que continua en mínims històrics— sinó gairebé exclusivament de la immigració. El saldo migratori net va ser extraordinàriament elevat: +727.000 persones el 2022, +642.000 el 2023 i +626.000 el 2024, amb una estimació propera als +560.000 el 2025.
Aquesta arribada massiva de població ha tingut un efecte directe i immediat: un augment explosiu de la demanda d’habitatge.
Convertida en llars —la unitat real del mercat immobiliari— aquesta immigració implica xifres sorprenents. Els nous residents haurien generat aproximadament 288.000 llars addicionals el 2022, 254.000 el 2023 i 248.000 el 2024, amb una previsió d’unes 224.000 noves llars el 2025.
En total, més d’un milió de noves llars entre 2022 i 2025 associades a la immigració.
La magnitud és difícil d’assimilar fins que es compara amb la capacitat real de construcció del país. Durant aquests mateixos anys, Espanya va acabar uns 89.000 habitatges el 2022, 89.000 el 2023 i al voltant de 101.000 el 2024. Fins i tot assumint una certa recuperació de l’activitat constructora, el volum anual d’habitatges nous continua molt per sota de la demanda generada.
La distància és abismal.
Només el 2022 la immigració va generar una necessitat potencial d’habitatge per a gairebé 289.000 llars, mentre que el sistema només va produir poc menys de 90.000 habitatges nous. Fins i tot sumant una modesta oferta d’habitatge social i la reutilització parcial de pisos buits, la diferència continua sent enorme.
El resultat és un dèficit anual que supera sovint els cent mil habitatges.
Si es calcula el període complet 2022-2025, el desequilibri acumulat pot superar el mig milió d’habitatges. És una magnitud que ajuda a explicar per què el mercat immobiliari espanyol s’ha tensat amb tanta rapidesa.
El fenomen és especialment visible en els preus. Després d’una pujada moderada el 2023, els preus de l’habitatge van augmentar un 8,4% interanual el 2024, segons les dades oficials. El mercat del lloguer mostra una dinàmica similar, tot i que les estadístiques públiques registren increments més moderats que els indicadors privats del sector immobiliari.
Els economistes acostumen a analitzar aquesta relació a través de les elasticitats entre oferta i demanda. Diversos estudis situen l’elasticitat del preu de l’habitatge davant increments de demanda entre 0,3 i 0,5. Aplicant aquests paràmetres a l’augment de llars derivat de la immigració, es pot estimar que aquest factor podria haver contribuït amb entre 3 i 5 punts percentuals acumulats a l’augment dels preus entre 2022 i 2024.
En el cas del lloguer, l’impacte és més moderat —entre 1 i 2 punts percentuals acumulats— però igualment significatiu.
Cal subratllar que la immigració no és l’única causa de l’encariment de l’habitatge. Hi influeixen també l’augment dels costos de construcció, la política monetària, la falta de sòl urbanitzable o la lentitud administrativa en les llicències. Però la demografia recent ha actuat com un accelerador potent d’un problema estructural ja existent.
El mercat espanyol de l’habitatge arrossegava dèficits d’oferta des de la crisi immobiliària del 2008, quan el sector constructor es va desplomar i mai no va recuperar els volums previs. Durant anys aquesta debilitat va quedar dissimulada per l’estancament demogràfic.
La nova onada migratòria ha canviat completament l’escenari.
Cada any arriben centenars de milers de persones que necessiten un lloc on viure. I cada any el sistema residencial espanyol construeix o mobilitza molt menys habitatge del que seria necessari per absorbir aquest creixement.
El resultat és el que ja es percep a moltes ciutats: un mercat tens, lloguers cada vegada més elevats i una competència creixent per accedir a l’habitatge disponible.
Davant aquesta realitat, les opcions de política pública són conegudes però difícils d’executar. Accelerar la construcció de nous habitatges, ampliar el parc d’habitatge social, mobilitzar habitatges buits i facilitar la rehabilitació urbana són mesures habitualment proposades pels experts.
Però el diagnòstic central és difícil de discutir: l’actual crisi de l’habitatge no es pot entendre sense el fort xoc demogràfic provocat per la immigració dels darrers anys.
I mentre la població continua creixent, la pregunta essencial continua oberta:
podrà Espanya construir prou habitatges per seguir el ritme de la seva nova demografia?
