Si no fuera porque los datos son públicos, contrastados y reiterados, la crisis de la vivienda en España parecería una exageración retórica. Pero no lo es. Es más bien el resultado acumulado de años de imprevisión, de una política errática y de una combinación letal de incapacidad administrativa, regulación mal diseñada y cinismo fiscal.
España arrastra hoy un déficit estructural de unas 700.000 viviendas, cien mil más que hace un año, según el Banco de España. Sin embargo, la construcción no solo no se ha reactivado, sino que el 2025 ha sido uno de los peores años recientes. En los tres primeros trimestres se acabaron 66.700 pisos; en 2024, en todo el año, 100.000. Con estos ritmos, el déficit no disminuye: crece.
Este colapso no afecta solo a la obra libre. El gran relato oficial situaba la vivienda protegida como la “punta de lanza” de la solución. El Ministerio de Vivienda celebraba que el 20% de los pisos iniciados fueran públicos. En cifras absolutas, esto serían unos 12.000 totalmente insuficientes. Pero la realidad es tozuda: solo se han finalizado entre 2.000 y 3.000 viviendas protegidas. No es solo incapacidad; es propaganda.
Cataluña: promesas, planes y realidad microscópica
La Generalitat no va mejor encaminada. El presidente Salvador Illa anunció con solemnidad un plan para construir 50.000 viviendas hasta 2030. A cuatro años vista, el primer concurso de suelo -publicado este enero- prevé 1.940 pisos repartidos en 23 municipios. Una perdigonada de promociones pequeñas que no compensa ni de lejos la demanda anual, y que, significativamente, no incluye ninguna promoción en la ciudad de Barcelona.
A la falta de volumen se añade la parálisis burocrática. El caso de los 34 pisos del Incasòl en Sabadell, acabados, pero pendientes de entregar desde hace más de un año por no disponer de la licencia de primera ocupación, es paradigmático. Viviendas construidas, inquilinos esperando y una administración incapaz de completar el proceso. El absurdo hecho sistema.
El cuello de botella oculto: la red eléctrica
Pero todavía existe un factor menos visible y devastador. Cerca de 350.000 viviendas -la mitad del déficit total- no pueden salir al mercado porque no tienen acceso a la conexión eléctrica. Las compañías rechazan reiteradamente las solicitudes por saturación de la red. El retraso puede llegar hasta cinco años.
Esto revela otra quiebra mayúscula: la descoordinación absoluta entre el Ministerio de Vivienda y el de Transición Ecológica. Dos ministerios viviendo en galaxias diferentes. El problema golpea especialmente a Madrid, Barcelona y Valencia, pero también provincias inesperadas como Albacete o Salamanca. En Cataluña, Girona ya tiene la red colapsada. La improvisación no es anecdótica: es estructural.
Un Estado que gasta menos en vivienda
El problema no es solo de gestión. Es también de prioridades presupuestarias. En los últimos veinte años, el peso del gasto público no ha crecido en los términos que lo ha hecho el gasto total, como muestra el gráfico adjunto. Mientras las pensiones absorben una proporción creciente del presupuesto, la vivienda es el tercer ámbito más castigado en términos relativos. El Estado dice que la vivienda es una prioridad, pero los presupuestos cuentan otra historia.
Regulación que encarece construir
A todo esto se añade otro factor clave: la regulación. El coste real de construir ha dado un salto especialmente intenso desde 2020, coincidiendo con el endurecimiento de los estándares del Código Técnico de la Edificación. En euros constantes, el metro cuadrado ha pasado del entorno de los 1.100 € a casi 1.300 €. No solo es inflación: es regulación que encarece.
El Estado recauda mientras el mercado se ahoga
Y, paradójicamente, mientras todo esto ocurre, las administraciones recaudan como nunca. Comprar una vivienda nueva implica una carga fiscal directa de entre el 11% y el 12% del valor:
- IVA: 10% (4% en VPO).
- AJD: entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad (en Cataluña, 1,5%).
En un piso de 300.000 € en Cataluña, esto supone 34.500 € en impuestos, sin contar notaría ni registro. La vivienda no funciona, pero Hacienda sí.
Una alucinación perfectamente real
Estamos ante un cúmulo de despropósitos del gobierno: incumple lo que anuncia, no se construye lo suficiente ni en vivienda protegida ni libre, no se dispone de suficiente suelo urbanizado, pero si se dispone la red eléctrica impide nuevos proyectos, la burocracia bloquea viviendas terminadas, el presupuesto arrincona la vivienda y la regulación encarece construir. Y, sin embargo, el Estado sigue cobrando más y más.
Es tan incoherente, tan persistente y tan evidente que casi parece una alucinación colectiva. Pero no lo es. Es política pública real. Y las consecuencias las pagan generaciones enteras.
700.000 pisos de déficit, pero sólo 100.000 acabados al año: los números no engañan. #Vivienda Compartir en X
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