¿Cuál es el nudo central de la crisis de la vivienda de protección oficial (VPO)?
España tiene un parque social de un 2,5% (UE ~9%). Con un coste estimado de 150.000 € por VPO, sería suficiente destinar entre el 2% y el 3% de la recaudación fiscal vinculada a la vivienda (unos 52.000 M€ anuales) para alcanzar 70.000 VPO/año y revertir la situación. No se ha hecho. El resultado: precios hinchados por fiscalidad, oferta insuficiente, y una política que señala a propietarios mientras el Estado recauda y no construye. La crisis es política, no técnica.
Los cimientos del problema de la vivienda en España no son nuevos. Lo que sí es nuevo —y grave— es su transformación en una crisis sistémica de dimensión histórica, una crisis que se ha formado de forma visible y que ha acabado estallando bajo la responsabilidad directa de los gobiernos de Pedro Sánchez, que acumulan ya más de siete años en el poder.
Antes de 2018, la situación de la vivienda en España no presentaba ni de lejos la gravedad actual. Había problemas, sin duda, pero no una crisis estructural que expulsara a capas enteras de la población del mercado residencial, ni una tensión generalizada que afectara tanto a la compra como al alquiler. Lo que ha ocurrido desde entonces no es fruto de una fatalidad ni de un choque externo inevitable: es el resultado de una política de inacción, de discurso sin traducción real y de una absoluta falta de sensibilidad social ante una necesidad básica.
Un problema de oferta ignorado durante años
El problema de la vivienda en España es, fundamentalmente, un problema de oferta. Durante muchos años, se ha construido muy por debajo de las necesidades reales del país. Pero el factor clave que explica la crisis actual es la carencia insensata y sostenida de producción de vivienda de protección oficial. Esta carencia no es algo aislado: se añade a otras políticas erráticas relacionadas con la familia, la maternidad y la estructura demográfica, y queda gravemente amplificada por la inmigración, que incrementa la demanda sin que la oferta responda.
El resultado es un desajuste de una magnitud inédita.
El déficit acumulado: cifras que hablan solas
Según los últimos informes del Banco de España, el déficit de vivienda se ha agravado de forma acelerada en los últimos tres años:
- Déficit acumulado 2022-2024: aproximadamente 400.000 viviendas.
- Déficit adicional previsto para 2025: unas 100.000 unidades más.
- Total: entre 500.000 y 600.000 viviendas de carencia neta para equilibrar el mercado.
Este agujero no se reparte de forma homogénea. Se concentra especialmente en cinco áreas clave –Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga– que acumulan cerca del 50% de la demanda no satisfecha. Es en estos territorios donde los precios se han desbocado y el acceso a la vivienda se ha convertido en un privilegio.
¿Cuántas viviendas son necesarias realmente?
Para cerrar la brecha existente y, al mismo tiempo, absorber la creación de nuevos hogares -impulsada sobre todo por la inmigración y por la reducción del tamaño medio de las familias-, las estimaciones son claras:
- Necesidad total inmediata: el Banco de España cifra en 700.000 viviendas el volumen necesario para cubrir la actual demanda y estabilizar precios.
- Ritmo anual necesario: entre 200.000 y 250.000 viviendas anuales.
- Realidad actual: solo se finalizan entre 90.000 y 100.000 cada año.
Esto significa que el déficit no se reduce, sino que sigue creciendo.
El núcleo de la crisis: la vivienda de protección oficial
Sin embargo, el verdadero epicentro del problema no es el conjunto del mercado, sino la vivienda de protección oficial. El empeoramiento salarial de los últimos años ha hecho que una parte creciente de la población solo pueda acceder a la vivienda si existe un parque social potente. Y aquí España suspende de forma estrepitosa.
El parque de vivienda social representa aproximadamente el 2,5% del total, frente al 9% de media de la Unión Europea.
Según el Banco de España, para converger con Europa en un plazo de 15 años habría que construir 100.000 VPO anuales. Pero este horizonte es excesivamente lento: para tener un impacto real sobre las condiciones de vida de la gente con menos ingresos, habría que reducir el plazo a 8–10 años, lo que exigiría más de 130.000 VPO anuales.
Los propios expertos rebajan el objetivo a una cifra de consenso mínimo: 70.000 VPO al año.
La realidad: un fracaso incontestable
La situación real en 2024-2025 es radicalmente diferente y mucho peor. Pese a cierto repunte, en el 2024 solo se acabaron 14.371 VPO, un 62% más que el año anterior, pero una cifra absolutamente irrelevante comparada con las 65.000-85.000 que se construían anualmente antes de la crisis.
¿Cuánto costaría construir 70.000 VPO al año? Con un coste medio estimado de 150.000 € por vivienda, el presupuesto anual sería de algo más de 10.000 millones de euros.
El dinero está ahí: el Gobierno recauda y no construye
Según un reciente informe del Instituto de Estudios Económicos (IEE), la recaudación del Estado por impuestos vinculados a la compraventa de vivienda —nueva y usada— asciende a 52.000 millones de euros anuales, aproximadamente el 3,5% del PIB.
La propia Comisión Europea ha advertido a España de que esta presión fiscal encarece artificialmente el precio final, que ya incorpora una carga impositiva de al menos el 25%, sin contar los impuestos asociados a la transformación del suelo.
La conclusión es directa: si el Gobierno de Sánchez hubiera destinado entre el 2% y el 3% de los ingresos fiscales que obtiene gracias a la vivienda a la construcción de vivienda de protección oficial, hoy no estaríamos hablando de una crisis estructural.
No solo no lo ha hecho, sino que hace negocio con una necesidad básica, mientras desvía la responsabilidad hacia los propietarios y evita asumir su papel central en el actual desastre.
La responsabilidad es política
Si hoy se destinara la mayor parte de los ingresos de un solo año a promover vivienda, la crisis desaparecería. Esta es la realidad. Las cifras son tozudas. La demagogia también, pero solo una de ellas resiste la prueba de los hechos.
El problema no es técnico, económico, ni inevitable. Es político. Y tiene responsables claros.
Si el Gobierno de Sánchez hubiera destinado entre el 2% y el 3% de los ingresos fiscales que obtiene gracias a la vivienda a la construcción de vivienda de protección oficial, hoy no estaríamos hablando de una crisis estructural. Compartir en X
