En España, la vivienda ha sido un mal endémico, como muestra, basta con leer la memoria del plan del Eixample de Barcelona, de Ildefons Cerdà, para a continuación hacer un repaso de las iniciativas legislativas llevadas a cabo durante todo el siglo XX.
Desde principios del pasado siglo, los diferentes gobiernos, en todas sus formas y colores, han querido abordar el problema de la vivienda con soluciones fáciles y rápidas, intoxicadas por la corrupción clientelar, que como decía Cícero: “Es la peor de las corrupciones, porque corroe la misma esencia del estado” , que en España, a diferencia de otros países, se ha entendido que no es punible, como lo ha confirmado últimamente el Tribunal Constitucional.
Cuando con soluciones fáciles, inmediatas y definitivas, se quieren resolver los problemas complejos, éstas suelen ser falsas, como puede verse en las propuestas durante el pasado siglo.
Unas soluciones han sido voluntariosas como: la ley de las casas baratas de 1911 y su continuadora de 1925, la primera, por el liberal José Canalejas, y la segunda, por la dictadura de Primo de Rivera.
Otros directamente contra la clase media como ha sido la legislación sobre los arrendamientos urbanos. Ya lo decía Esopo (s.VI aC): “No debemos confiarnos en aquellos que presumen de generosos con el bien ajeno” .
El antecedente normativo más antiguo de la legislación que nos ocupa, es el Real decreto de 21 de junio de 1920, por el gobierno conservador de Eduardo Dato, trataba de proteger a los sectores menos favorecidos a través de la prórroga obligatoria, el no incremento de la renta y la subrogación “post mortem” de los arrendamientos de fincas urbanas.
Después en la dictadura franquista se promulgaron las leyes de arrendamientos urbanos de 1946, y de 1964, con la misma finalidad de proteger a los sectores más desfavorecidos de la sociedad.
La realidad fue que se pasó del 52,5% de españoles que vivían en vivienda de alquiler en 1950, a 20,8% en 1981.
A la vista de estos datos en 1984 salió el decreto ley llamado ley Boyer que rebajaba los derechos de los inquilinos, y fue consolidado con la LAU de 1994. Los efectos de esta legislación se fueron notando poco a poco. Si en 2001 se había alcanzado el mínimo, en 2020 se había llegado al 16,1% de los españoles que vivían en vivienda de alquiler.
En los años 2018 y 2019, la legislación volvió a poner la mirada sobre la protección del inquilino.
Este año han visto la luz en mayo y junio la nueva legislación catalana y española sobre la vivienda, incidiendo en esta dirección.
En poco tiempo se ha visto cómo se llevarían las condiciones para acceder a una vivienda de alquiler y disminuían las viviendas disponibles.
En las redes sociales se disparan el número de personas que piden un piso o habitación de alquiler.
Cómo podemos leer en la última Ley de la Vivienda, donde, el propio gobierno español, reconoce:
“Al mismo tiempo, el diseño de las políticas públicas debiera evitar que algunas actuaciones cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada en el corto plazo terminan generando efectos indeseados significativos que dificultan el funcionamiento de este mercado en el medio y largo plazo”.
Andreu Mas-Colell dice: “La vivienda es una debilidad clara, tenemos un serio problema de vivienda. En un lugar donde la población ha aumentado dos millones en veinticinco años debían haberse hecho casas nuevas”…”El factor decisivo ha sido que nos hemos autolimitado la edificabilidad tanto de forma implícita como deliberada” .
Esta autolimitación surge de unas hipótesis, que como nuevos dogmas, han sido compradas por una progresía, incapaz de entender dónde y cómo se genera la riqueza. Olvidando que sin generar riqueza el resto es retórico.
Qué dicen: “El futuro está en núcleos de población densos, con un ambiente limpio y sin contaminación acústica o ambiental, y con una vivienda digna para todos”. «Hay que garantizar que los residentes puedan acceder a todas las necesidades diarias a pie o en bicicleta». “No debe incrementarse el suelo urbano, con la rehabilitación del actual parque construido es suficiente”. “El mundo no soporta mayor crecimiento, hay que ir hacia un nuevo ciclo económico decreciente”.
Fue en la fecha de la muerte de Lady Di (31 de agosto de 1997). Tenía invitado un profesor de la universidad de Manchester que me dijo: “Pedro, eso que decís de la ciudad compacta no es verdad, un 36% de los barceloneses disponen de una segunda vivienda, si sumas las dos residencias, verás que el sistema británico de Park and Ride, da mejor calidad de vida y es más sostenible, que su ciudad compacta” .
Hoy, un 44%, de los jóvenes de Cataluña aspiran a una vivienda en pueblos rurales, bien comunicados y conectados, donde, por un mejor precio, pueden huir de la dureza de la ciudad, a la vez que disfrutar de una mejor calidad de vida.
Sobre el tema de la vivienda hay bastante bibliografía en todos los ámbitos, por lo tanto, si se quiere resolver el problema, lo primero que debe hacerse es leer lo escrito. Es lo que en las tesis doctorales se suele decir «el estado del arte», o dicho de forma más sencilla estudiar lo que se sabe sobre la materia.
Unos datos básicos:
Hoy tenemos en Cataluña 2.989.357 viviendas principales de las que 230.481 son de alquiler, donde 44.840 lo son de alquiler social.
Según el Banco de España nos faltan: 120.000 viviendas principales en Cataluña. También dice que en los próximos diez años faltarán 300.000.
Para 2035 Cataluña, si se quiere llegar al 20% de alquiler, y disponer de un 10% de alquiler social se necesitarán 300.000 de estos, y 145.000 a precio de mercado.
Los pisos prometidos o en vías de ejecución por las administraciones: del estado, la Generalitat y la municipal, no pueden solucionar ni de lejos el problema de la vivienda en nuestro país. El presidente Illa haciendo un gran esfuerzo ha prometido 50.000.
Considerando que un piso medio de 75 m², tiene un coste de 100.000 €, se necesitarían: 45.000 millones de euros, en Cataluña, cantidad que con la situación económica actual, es inalcanzable, por las administraciones públicas.
Hoy hay un alto grado de consenso que: “Hay que proteger a los vulnerables y facilitarles una vivienda digna. Una obligación que corresponde a los poderes públicos, no al ciudadano. También que la propiedad es un derecho constitucional y debe ser objeto de protección” .
Partiendo de estas premisas, para salir del callejón sin salida existente, es necesario un pacto de estado para:
- Devolver a la vivienda la categoría de derecho real, sobre lo que poder construir una garantía segura y rentable. Esto comporta reconocer un error. Como decían Confucio: “Cometer un error y no corregirlo es otro mayor error” , y Marc Aureli: “El hombre sabio, siempre está dispuesto a cambiar de opinión.”
- Habilitar el suelo necesario para la construcción de las viviendas destinadas a alquiler, con un urbanismo de calidad.
- Permitir a los ayuntamientos la suscripción de convenios público-privados para obtener los capitales necesarios para construir las viviendas en régimen de alquiler social.
- Dotar a los ayuntamientos de las cantidades necesarias para afrontar la diferencia entre el precio del alquiler social y el de mercado. Es el estado quien debe hacer frente a la ayuda social, no a los propietarios de los pisos.
- Voluntad clara de querer resolver el problema, alejando temas secundarios impulsados por eslóganes fáciles, como son los pisos turísticos. Pensamos que hoy los pisos turísticos, en Barcelona, solo representan el 4,8% de los pisos de alquiler, según datos del Idescat.
Hoy España, Cataluña, son territorios atractivos tanto por el capital propio como foráneo, con un buen pacto de estado se podría construir una atractiva política de vivienda de alquiler, tanto a precio de mercado, como social, fundamentada en la colaboración público-privada; pero antes se debe devolver a la vivienda la categoría de derecho real.
Afortunadamente, las administraciones públicas disponen de una cantidad importante de suelo para empezar a construir pisos sociales de alquiler, lo que falta es el dinero para hacerlo.
