Quin és el nus central de la crisi de l’habitatge de protecció oficial (HPO)?
Espanya té un parc social d’un 2,5% (UE ~9%). Amb un cost estimat de 150.000 € per HPO, seria suficient destinar entre el 2% i el 3% de la recaptació fiscal vinculada a l’habitatge (uns 52.000 M€ anuals) per assolir 70.000 HPO/any i revertir la situació. No s’ha fet. El resultat: preus inflats per fiscalitat, oferta insuficient, i una política que assenyala propietaris mentre l’Estat recapta i no construeix. La crisi és política, no tècnica.
Els fonaments del problema de l’habitatge a Espanya no són nous. El que sí que és nou —i greu— és la seva transformació en una crisi sistèmica de dimensió històrica, una crisi que s’ha format de manera visible i que ha acabat esclatant sota la responsabilitat directa dels governs de Pedro Sánchez, que ja acumulen més de set anys al poder.
Abans de 2018, la situació de l’habitatge a Espanya no presentava ni de lluny la gravetat actual. Hi havia problemes, sens dubte, però no una crisi estructural que expulsés capes senceres de la població del mercat residencial, ni una tensió generalitzada que afectés tant la compra com el lloguer. El que ha passat des d’aleshores no és fruit d’una fatalitat ni d’un xoc extern inevitable: és el resultat d’una política d’inacció, de discurs sense traducció real i d’una absoluta manca de sensibilitat social davant una necessitat bàsica.
Un problema d’oferta ignorat durant anys
El problema de l’habitatge a Espanya és, fonamentalment, un problema d’oferta. Durant molts anys s’ha construït molt per sota de les necessitats reals del país. Però el factor clau que explica la crisi actual és la carència insensata i sostinguda de producció d’habitatge de protecció oficial. Aquesta mancança no és un fet aïllat: s’afegeix a altres polítiques erràtiques relacionades amb la família, la maternitat i l’estructura demogràfica, i queda greument amplificada per la immigració, que incrementa la demanda sense que l’oferta hi respongui.
El resultat és un desajust d’una magnitud inèdita.
El dèficit acumulat: xifres que parlen soles
Segons els darrers informes del Banc d’Espanya, el dèficit d’habitatge s’ha agreujat de manera accelerada en els últims tres anys:
- Dèficit acumulat 2022–2024: aproximadament 400.000 habitatges.
- Dèficit addicional previst per al 2025: unes 100.000 unitats més.
- Total: entre 500.000 i 600.000 habitatges de carència neta per equilibrar el mercat.
Aquest forat no es reparteix de manera homogènia. Es concentra especialment en cinc àrees clau —Madrid, Barcelona, València, Alacant i Màlaga— que acumulen prop del 50% de la demanda no satisfeta. És en aquests territoris on els preus s’han desbocat i on l’accés a l’habitatge s’ha convertit en un privilegi.
Quants habitatges calen realment?
Per tancar la bretxa existent i, alhora, absorbir la creació de noves llars —impulsada sobretot per la immigració i per la reducció de la mida mitjana de les famílies—, les estimacions són clares:
- Necessitat total immediata: el Banc d’Espanya xifra en 700.000 habitatges el volum necessari per cobrir la demanda actual i estabilitzar preus.
- Ritme anual necessari: entre 200.000 i 250.000 habitatges anuals.
- Realitat actual: només se’n finalitzen entre 90.000 i 100.000 cada any.
Això vol dir que el dèficit no es redueix, sinó que continua creixent.
El nucli de la crisi: l’habitatge de protecció oficial
Tot i això, el veritable epicentre del problema no és el conjunt del mercat, sinó l’habitatge de protecció oficial. L’empitjorament salarial dels darrers anys ha fet que una part creixent de la població només pugui accedir a l’habitatge si existeix un parc social potent. I aquí Espanya suspèn de manera estrepitosa.
El parc d’habitatge social representa aproximadament el 2,5% del total, davant del 9% de mitjana de la Unió Europea.
Segons el Banc d’Espanya, per convergir amb Europa en un termini de 15 anys caldria construir 100.000 HPO anuals. Però aquest horitzó és excessivament lent: per tenir un impacte real sobre les condicions de vida de la gent amb menys ingressos, caldria reduir el termini a 8–10 anys, cosa que exigiria més de 130.000 HPO anuals.
Els mateixos experts rebaixen l’objectiu a una xifra de consens mínim: 70.000 HPO a l’any.
La realitat: un fracàs incontestable
La situació real el 2024–2025 és radicalment diferent i molt pitjor. Tot i un cert repunt, el 2024 només es van acabar 14.371 HPO, un 62% més que l’any anterior, però una xifra absolutament irrellevant comparada amb les 65.000–85.000 que es construïen anualment abans de la crisi.
Quant costaria construir 70.000 HPO l’any? Amb un cost mitjà estimat de 150.000 € per habitatge, el pressupost anual seria d’una mica més de 10.000 milions d’euros.
Els diners hi són: el Govern recapta i no construeix
Segons un informe recent de l’Institut d’Estudis Econòmics (IEE), la recaptació de l’Estat per impostos vinculats a la compravenda d’habitatge —nou i usat— ascendeix a 52.000 milions d’euros anuals, aproximadament el 3,5% del PIB.
La mateixa Comissió Europea ha advertit Espanya que aquesta pressió fiscal encareix artificialment el preu final, que ja incorpora una càrrega impositiva d’almenys el 25%, sense comptar els impostos associats a la transformació del sòl.
La conclusió és directa: si el Govern de Sánchez hagués destinat entre el 2% i el 3% dels ingressos fiscals que obté gràcies a l’habitatge a la construcció d’habitatge de protecció oficial, avui no estaríem parlant d’una crisi estructural.
No només no ho ha fet, sinó que fa negoci amb una necessitat bàsica, mentre desvia la responsabilitat cap als propietaris i evita assumir el seu paper central en el desastre actual.
La responsabilitat és política
Si avui es destinés la major part dels ingressos d’un sol any a promoure habitatge, la crisi desapareixeria. Aquesta és la realitat nua. Les xifres són tossudes. La demagògia també, però només una d’elles resisteix la prova dels fets.
El problema no és tècnic, ni econòmic, ni inevitable. És polític. I té responsables clars.
Si el Govern de Sánchez hagués destinat entre el 2% i el 3% dels ingressos fiscals que obté gràcies a l’habitatge a la construcció d'habitatge de protecció oficial, avui no estaríem parlant d’una crisi estructural Share on X
