bombolla immobiliària

¿Una burbuja inmobiliaria mundial?

En un número importante de países, los precios de la vivienda aumentan mucho más rápidamente que los ingresos de los hogares.

Hay una tendencia que la crisis del coronavirus no ha revertido salvo en puntos muy específicos del mundo, y que abre la puerta al estallido de una macroburbuja inmobiliaria de dimensiones inauditas.

Según un estudio de Global Sovereign Advisory (GSA), una consultoría especializada en acompañar a autoridades públicas, los precios del sector inmobiliario crecieron un 11% en 2021 a escala mundial.

La subida fue especialmente marcada en los países desarrollados. En Cataluña, el precio del metro cuadrado útil se dispararó un 14% respecto a 2020.

En los países emergentes, en cambio, GSA observa que los precios de la vivienda no experimentan tan dramáticas subidas. En países como Turquía y Brasil, las alzas han entrado dentro de los valores de la inflación.

¿Cómo explicar la locura que vive el sector inmobiliario en el mundo desarrollado? Según los expertos, es el resultado de la suma de varios factores.

En primer lugar, de la facilidad de obtener préstamos y endeudarse gracias a los bajos tipos de interés.

En segundo lugar, de las reservas de ahorros acumuladas durante los períodos de confinamiento, unidas a las ganas de cambiar de aires que la pandemia ha generado en numerosos profesionales, especialmente los que viven en las grandes ciudades.

En este sentido, París ha experimentado por primera vez desde hace muchos años una bajada del precio de la vivienda (de un tímido 1%), mientras que ésta se ha despegado en las periferias donde se venden casas con jardín o simplemente superficies más grandes. Algo similar ha sucedido en Barcelona, ​​donde los precios se han estabilizado pese a haberse disparado en el conjunto del territorio catalán.

En tercer lugar, en muchos sitios de Europa y Norteamérica hay una penuria de viviendas. Esta escasez empeora no sólo porque se construye menos vivienda que hace unos años, sino porque el número medio de residentes por vivienda no deja de bajar: cada vez más son las personas que viven solas y las parejas sin hijos.

El Banco Central de Alemania ha expresado preocupación por los precios de la vivienda en ese país, estimando que están sobrevalorados entre un 15 y un 30%, unos porcentajes enormes. La institución señala que este envoltorio de los precios está generando un sobreendeudamiento de las familias, que tienden a subestimar los riesgos inherentes a los préstamos inmobiliarios.

En un contexto en que la inflación parece instalarse y los bancos centrales comienzan a caminar hacia la subida de los tipos de interés, devolver los préstamos podría efectivamente resultar más difícil para numerosos compradores.

China, ¿primera pieza de un dominó inmobiliario mundial?

China constituye un punto débil del mercado mundial de la vivienda por el monstruoso tamaño de su sector inmobiliario que, combinado con el de la construcción, pesa el 25% del PIB .

Un sector que además acumula gravísimos problemas estructurales, como una sobreoferta masiva en las regiones y zonas periféricas.

De hecho, durante enero China ha registrado una bajada del 44% de las transacciones inmobiliarias en sus 100 principales ciudades respecto al mismo período del año pasado.

Pese a que los precios siguen disparados en las zonas céntricas de las principales ciudades costeras, como Shanghai, se teme por el futuro de Evergrande. El gobierno de Pekín aún no ha confirmado rescatar al gigante promotor inmobiliario sobre-endeudado, que podría desencadenar una reacción en cadena que contagiase a los mercados internacionales.

En efecto, el modelo económico de Evergrande, basado en el crecimiento por endeudamiento y combinado con una demanda que ya no puede sostener el ritmo, supone un riesgo no sólo para China, sino para el mundo entero.

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