Pedro Sánchez ha ido a Europa para maquillar su impotencia como gobernante ante la crisis de la vivienda, probando vender que es un mal de muchos, siempre será un consuelo de tontos. Pero la realidad es tozuda y persistentemente aflora, el poder puede corromperla, desvirtuarla, ocultarla, pero siempre emerge. Por ejemplo así:
España atraviesa una de las peores crisis de vivienda de Europa, caracterizada por precios récord tanto de alquiler como de compra y una acusada escasez de oferta residencial. Esta situación no existía a mediados de la década de 2010, cuando el mercado aún digería el excedente de la burbuja de 2008 y los precios habían caído. Es una crisis que se ha gestado y eclosionado en los casi ya ocho años de Gobierno Sánchez.
Evolución de los precios de venta y alquiler (2014–2024)
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, los precios de la vivienda tocaron fondo alrededor de 2013-2014. Desde entonces, los valores han repuntado de forma notable: en la última década el precio de compra se ha incrementado más de un 63%, superando en términos reales los niveles máximos de la burbuja de 2008. En particular, la vivienda nueva en 2024 llega a costar hasta un 35% más que en 2000.
Por su parte, los alquileres prácticamente se han duplicado: se ha pasado de pagar algo más de 7 €/m² al mes en 2014 a más de 13 €/m² en septiembre de 2024. Este incremento acumulado supera el 80% en diez años, reflejando una creciente tensión arrendaticia en todo el país, pero sobre todo tal y como señalan los últimos informes en Madrid, Barcelona y fuera de España, Lisboa.
Es entonces, hace más de 4 años, cuando Sánchez debería haber iniciado una respuesta eficaz. Hubo promesas, pero no hechos.
La aceleración de precios se hizo especialmente evidente a partir de 2021-2022, coincidiendo con la recuperación económica pospandemia y una fuerte entrada de nueva demanda habitacional. Es entonces, hace más de 4 años, cuando Sánchez debería haber iniciado una respuesta eficaz. Hubo promesas, pero no hechos.
En 2023 se quebraron varios récords históricos: en agosto de 2023 el alquiler medio superó por primera vez los 12 €/m², y en junio de 2024 alcanzó un máximo de 13,4 €/m², sin señales de freno. Los precios de compraventa también escalaron con fuerza: el índice estatal del INE registró una subida interanual del 12,2% en el primer trimestre de 2025 impulsada sobre todo por la vivienda nueva y las regiones más dinámicas.
De hecho, 2024 fue el año de mayor encarecimiento inmobiliario en décadas: el precio de la vivienda usada subió un 8,4% interanual, la mayor alza desde que hay registros de portales inmobiliarios como Fotocasa. Estas subidas generalizadas comenzaron a traducirse en protestas sociales y en la percepción de una “emergencia habitacional” hacia 2023-2024, al constatarse que cada vez más familias y jóvenes eran excluidos del acceso a una vivienda digna por los altos costes.
Oferta insuficiente y demanda al alza (el rol de la inmigración)
El origen de esta crisis está en un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda. Tras el colapso del ladrillo, la construcción de nuevas viviendas se desplomó a mínimos históricos: en 2014 apenas se terminaron 46.800 viviendas (piso terminado con certificado de fin de obra), la cifra más baja de la serie y muy inferior a las 641.000 entregadas en el pico de 2007.
Entre 2015 y 2016 se tocó fondo con algo más de 40.000 viviendas anuales terminadas.
A partir de 2017, la promoción empezó a recuperarse lentamente, pero sin alcanzar niveles suficientes: desde 2020 en adelante se han terminado en torno a 90.000 viviendas al año, todavía a ritmo lento comparado con la demanda. De hecho, 2024 cerró con 100.980 viviendas terminadas, el mejor registro en 12 años, pero aún muy lejos de los años del boom. Esta raquítica oferta nueva contrasta con la etapa precrisis, cuando se construían más de 500.000 viviendas anuales, y pone de manifiesto un estancamiento del “sector ladrillo” tras la burbuja.
Paralelamente, la demanda de vivienda se disparó en la segunda mitad de la década, especialmente desde 2018 en adelante, por varias razones demográficas. Por un lado, España volvió a atraer flujos masivos de inmigración tras la recuperación económica: en diez años la población inmigrante aumentó en 1,4 millones y solo entre 2021 y 2024 llegaron 1,1 millones de personas netas.
el tamaño de los hogares se redujo (de 2,6 a 2,5 personas de media en la década) y aumentaron los hogares unipersonales (del 25% al 28% del total)
Por otro lado, el tamaño de los hogares se redujo (de 2,6 a 2,5 personas de media en la década) y aumentaron los hogares unipersonales (del 25% al 28% del total) Estas tendencias dispararon la formación de nuevos hogares: antes de 2020 se creaban menos de 100.000 hogares al año, pero en 2022 y 2023 se conformaron en torno a 275.000–300.000 nuevos hogares anuales. Solo en 2023 se formaron 278.000 hogares netos, marcando un máximo histórico.
La consecuencia es un choque de demanda sobre una oferta rígida. Cada año desde 2018 nacen muchas más familias que viviendas. Según datos oficiales, España creó un 43,5% más de hogares que viviendas entre 2014 y 2023, conformándose casi 1 millón de hogares nuevos frente a apenas 683.200 viviendas construidas en ese mismo periodo.
La población crece y las viviendas nuevas no alcanzan a alojarla, provocando tensiones alcistas. Este desequilibrio estructural se ha agravado conforme se agotaba el stock de pisos vacíos heredado de la burbuja (aún quedan 450.000 viviendas nuevas sin vender, sobre todo en zonas de baja demanda, pero en las grandes ciudades prácticamente no queda oferta ociosa).
Desde 2022 la situación entró en fase crítica, al converger una explosión de demanda inmigrante y de jóvenes emancipándose con un crónico retraso de la construcción. En palabras del Banco de España, ha habido un comportamiento “muy dinámico de la demanda (migración y hogares pequeños) y una oferta mucho más plana”, lo que ha impulsado los precios al alza
Déficit de vivienda acumulado y necesidad anual de nuevas viviendas
El efecto acumulado de siete años de demanda insatisfecha es un déficit de viviendas sin precedentes. Entre 2014 y 2023 se dejaron de construir unas 297.000 viviendas menos de las necesarias, según cálculos a partir de INE y Ministerio de Vivienda. El Banco de España cuantifica este déficit en el rango de 450.000 a 600.000 viviendas a nivel nacional concentrado sobre todo en las grandes provincias (Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Alicante) Dicho de otro modo, harían falta alrededor de 600.000 viviendas adicionales hasta 2025 para absorber el desequilibrio acumulado. Solo en 2024 el déficit anual rondó las 134.000 unidades (hogares creados menos viviendas nuevas), agravando aún más el desfase.
en 2024 se concedieron permisos para apenas 128.000 viviendas (visados de obra nueva) y la cifra de viviendas realmente terminadas fue incluso menor (100.000)
Considerando la creación actual de hogares (250-300 mil al año) y la renovación del parque, España necesitaría construir del orden de 200.000–300.000 viviendas al año para no seguir aumentando el déficit. Sin embargo, la realidad está muy por debajo: en 2024 se concedieron permisos para apenas 128.000 viviendas (visados de obra nueva) y la cifra de viviendas realmente terminadas fue incluso menor (100.000). Este ritmo de construcción (inferior a 100 al año) no basta para cubrir la demanda futura, estimada en 300 viviendas anuales, según los expertos. La diferencia entre más de 230.000 hogares nuevos cada año y menos de 90.000 viviendas finalizadas se traduce en un déficit crónico que crece año tras año.
En resumen, la cifra anual necesaria de construcción para estabilizar el mercado debería al menos duplicar la actual: en torno a 200-250 mil viviendas al año (y en los años recientes, incluso cerca de 300 mil para absorber el pico migratorio). No alcanzar esas metas implica que la brecha sigue ampliándose, tensionando aún más los precios y el acceso a la vivienda.
Este es el panorama, esta ha sido la dinámica. Ante ella es necesario situar los compromisos sobre vivienda de Sánchez y los resultados. Será el próximo día.
En ocho años de gobierno, Sánchez deja un déficit de más de medio millón de viviendas. #ViviendaEspaña #EmergenciaHabitacional Compartir en X
