Hay que empezar por el principio. España arrastra el mayor doble déficit de Europa en vivienda y en vivienda de alquiler. Es a partir de esta realidad, fuente de todos los problemas, que es necesario considerar la nueva ley del gobierno.
En Europa existe un déficit de vivienda, según la gestora de inversiones Deutsche Bank, de casi 1,4 millones de viviendas. Este problema se da sobre todo en Alemania, Reino Unido, Países Bajos y, de manera muy especial, en España que es quien concentra la mayor cifra de este déficit; del orden de medio millón de unidades, lo que supone más de la tercera parte del déficit total de Europa.
Hay países en los que se construyen más viviendas que hogares se crean. Son los casos, por ejemplo, de Francia, Noruega, Dinamarca, o lo hacen en términos equilibrados como Finlandia y Portugal.
Hay una pregunta evidente porque este déficit se combina con una gran cantidad de vivienda desocupada. Es el fruto de la burbuja inmobiliaria, cuando se construyeron miles de pisos que después no se vendieron. Según los datos del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el excedente del mercado en 2020 era de 450.000 unidades. Pero lo que ocurre es que gran parte se sitúa en zonas de muy escasa demanda o bien tienen unas características que los compradores actuales no quieren. En otras palabras, tenemos una mala asignación de recursos con déficits de vivienda en territorios de alta demanda y excedentes allá donde no existen. Por tanto, el problema se concentra en determinadas áreas que son a la vez las demográficamente más dinámicas.
En términos globales cada año en España se forman 120.000 hogares, pero la producción se sitúa en torno a los 100.000, en consecuencia, se va acumulando un déficit año tras año. Entre 2014 y 2020 este déficit se situó en 120.000 viviendas que se necesitan en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Sevilla, Mallorca y Málaga, junto a sus áreas metropolitanas y en determinadas capitales de provincia, como es el País Vasco. En contra de lo que pareció durante la covid, los compradores buscan los grandes entornos urbanos para instalarse; las áreas metropolitanas.
Por otra parte, existe un déficit claro en materia de renovación de vivienda, es decir, de sustitución de vivienda vieja por actual y más eficiente energéticamente y también de provisión de suelo para edificar.
Pero éste es el escenario global. Dentro de éste, cabe situar la escasez de la vivienda de alquiler, que tiene un origen histórico. Fue precisamente la política franquista de congelación de las rentas del alquiler y la incentivación fiscal en la compra de vivienda. Estos dos factores liquidaron este mercado, con lo que en 2005 sólo representaba el 9,5% del total del stock. Una proporción singularmente baja a nivel europeo. Este escenario no se ha modificado sustancialmente. Ha mejorado pero lo ha hecho en muy escasa medida y muy por debajo del incremento de la demanda. Y ese es el problema.
¿Qué respuesta le da la ley? Pues difícilmente puede ser buena, y lo examinaremos cuidadosamente en el artículo siguiente, pero ya podemos partir de una premisa: es una ley de vivienda que no financia la construcción de nueva vivienda y ya hemos visto que el problema central es la carencia extraordinaria de oferta, y si ésta no se corrige no hay solución; es como si dijéramos repartir la miseria.
También se produce otro hecho que ya hemos indicado, la ley como reguladora del mercado, al establecer límites al alquiler, repite la modalidad que sacó Franco y que precisamente hemos visto que ha tenido como consecuencia la destrucción de este mercado. Con un añadido, que ahora no se da la política franquista que congeló el alquiler, pero al mismo tiempo construyó un importante número de pisos. Muchos de ellos de baja calidad, pero mucho mejor que la nada actual. Concretamente, Franco construyó entre 1967 y 1975 4 millones de viviendas, que se dice pronto. La ley de la vivienda de Sánchez no prevé inversiones ni compromisos en este terreno y, por tanto, difícilmente significará una solución.
A balón pasado, y al margen de la ley, en un mitin electoral en Valencia con motivo de la convención municipal del PSOE, el presidente del gobierno ha anunciado que utilizará 50.000 viviendas de la Sareb, el banco malo, para vivienda social. ¡Eureka! Sánchez después de tantos años ha descubierto a Sareb, como ya apuntamos a converses. Pero claro, esto es un paliativo porque significa sólo el 10% de lo necesario.
Vemos en el próximo artículo cuáles son las características de la ley y el juego que puede dar.
Cargando ...
