Salvador Illa, presidente de la Generalitat de Cataluña, ha anunciado un plan para construir 50.000 viviendas públicas antes de 2030. Este ambicioso proyecto requiere una inversión total de 4.400 millones de euros, lo que se traduce en una inversión anual de 1.100 millones de euros.
Se trata de viviendas de alquiler públicas. Un 25% de las nuevas viviendas protegidas se destinarán a jóvenes, un 10% se asignará a personas vulnerables. Esto representa 17.500 viviendas de carácter social y el resto de mercado, algo lógico teniendo en cuenta que la aportación pública por vivienda es de 88.000 euros, lo que significa que el peso de la iniciativa debe recaer en el sector privado.
Para que el plan salga adelante, se establecen unas estrategias clave:
- Reserva pública de suelo: Se creará una reserva de suelo público para ayudar a los municipios a promover el suelo disponible.
- Agilización de trámites: Se busca reducir en un 50% el tiempo de entrega de las llaves.
- Colaboración público-privada: Se fomentará la cooperación entre sectores.
- Aumento de ayudas: Se incrementarán las ayudas para facilitar el acceso a la vivienda.
La primera convocatoria para la reserva de solares está prevista para febrero.
En condiciones normales, el tiempo para obtener la aprobación de un proyecto de construcción varía significativamente, pero generalmente puede dividirse en dos fases principales:
- Obtención de la licencia de obras, que en una gran ciudad puede superar el año y, en poblaciones pequeñas, resolverse en la mitad o menos. La media española, según la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), es de 12 a 14 meses.
- Licencia de primera ocupación, que suele tardar entre 3 y 6 meses adicionales.
En total, considerando ambas licencias, el proceso de aprobación puede alargarse hasta veinte meses.
Los factores que más influyen en el tiempo son: la eficacia del ayuntamiento, la complejidad del proyecto, la carga de trabajo del departamento de urbanismo del ayuntamiento y el tamaño de la localidad.
A este plazo hay que añadir el tiempo de construcción, que para una vivienda media suele durar entre 10 y 14 meses. En casos de construcción modular, el plazo se reduce significativamente a la mitad o incluso a una cuarta parte.
Las condiciones climáticas —períodos de lluvias, sobre todo—, la disponibilidad de materiales y mano de obra, además de los imprevistos durante la construcción, tienen una gran importancia cuando se trata de un plan de 50.000 unidades en menos de cinco años.
¿Es todo esto posible? Analicemos:
Las licencias consumen un año y la construcción es prácticamente otro en condiciones normales y a buen ritmo. Esto significa que las últimas viviendas deberían empezar a construirse en el 2028, dentro de tres años. Por tanto, habría que resolver la disponibilidad de suelo y las licencias dentro de estos plazos, si no, el plan no se cumplirá. De entrada, esto es literalmente imposible, considerando que, además, es la iniciativa privada la que lleva el peso de la operación.
La propuesta de “licencia básica” podría simplificar y acelerar los trámites de forma que permita iniciar obras de nueva planta o rehabilitación mientras se sigue con el trámite urbanístico completo. Pero está por ver su aplicación.
Dependencia interinstitucional: Para conseguir una reducción del 50% en los tiempos (como se ha prometido, pasando de, por ejemplo, 100 a 50 meses en ciertos casos) es imprescindible una coordinación efectiva entre la Generalitat, los ayuntamientos y otros organismos (bomberos, policía, etc.).
Riesgo crítico: La reforma legislativa necesaria para esta agilización podría enfrentar obstáculos políticos o resistencias de las administraciones locales, lo que, en la práctica, podría no traducirse en la aceleración esperada.
La ejecución de la construcción presenta otros retos :
- Escalabilidad: Para cumplir el objetivo, habría que construir entre 8.000 y 10.000 viviendas por año. Esto exige un despliegue enorme de recursos, mano de obra y coordinación logística, pero que, dados los tiempos, deberían movilizarse sobre todo en los primeros tres años; si no, los resultados podrían retrasarse hasta el 2040 o más allá, y entonces ya no sería el plan presentado ni respondería a una acción de urgencia como la que se debe emprender.
- La incorporación de métodos constructivos industrializados o modulares, como se sugiere, podría acortar los plazos de edificación, lo que permite acelerar la entrega de llaves, pero es difícil que esto sea así para la mayoría de las construcciones.
- El plan depende de la colaboración del sector privado, y hay que ver cómo responderá a las condiciones.
- Existe un riesgo crítico: Incluso con técnicas avanzadas, coordinar la ejecución simultánea en múltiples lugares implica riesgos de retrasos, problemas de calidad o cuellos de botella en la cadena de suministro que podrían comprometer el ritmo de construcción necesario.
Uno de los pilares del plan es la creación de un fondo o reserva pública de solares para agilizar la disponibilidad de terreno. Esto requerirá que la Generalitat y los ayuntamientos trabajen conjuntamente para identificar y ceder terrenos adecuados.
Esto implica aspectos legales y de planeamiento: la transformación de suelo (a través de la modificación de la Ley de Urbanismo) es un proceso complejo que puede requerir estudios ambientales, aprobación de cambios de uso y adaptación a normativas locales, lo que normalmente lleva tiempo. Si la identificación, aprobación y cesión de estos solares no se concreta de forma rápida y coordinada, la falta de terreno adecuado será otro cuello de botella fundamental que retrasará el inicio y la continuidad de las obras.
En definitiva, aunque el enfoque innovador (licencia básica, uso de técnicas constructivas modernas y reserva de suelo) es prometedor, el plan se enfrenta a desafíos estructurales y de coordinación que hacen muy incierta su realización completa antes de 2030, salvo que se consiga un cambio sistémico en la gestión pública y una colaboración estrecha entre el sector público y el privado.
Conseguirlo, además, con la estructura actual, organización y eficiencia administrativa de la Generalitat parece un optimismo equivalente al de los planes quinquenales de la URSS. Dicho de otra forma, el plan tiene una formulación aventurera, por no decir otra cosa, porque a los objetivos y novedades que incorpora no añade la transformación organizativa que podría hacer viable el intento.
Previsión: Una promesa que, una vez más, se incumplirá y que irá seguida de nuevas promesas para paliar el incumplimiento, así como de formulaciones maquilladas para presentar resultados que, para no engañarnos, sólo pueden ser unas: cuántas viviendas del plan están en el mercado cada año.
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