Sánchez responsable de la gran crisi de l’habitatge: dades i fets

Pedro Sánchez ha anat a Europa per maquillar la seva impotència com a governant davant la crisi de l’habitatge, provant vendre que és un mal de molts, sempre serà un consol de ximples. Però la realitat és tossuda i persistentment aflora, el poder pot corrompre-la, desvirtuar-la, amagar-la, però sempre emergeix. Per exemple així:

Espanya travessa una de les pitjors crisis d’habitatge d’Europa, caracteritzada per preus rècord tant de lloguer com de compra i una escassa oferta residencial. Aquesta situació no existia a mitjans de la dècada de 2010, quan el mercat encara digeria l’excedent de la bombolla de 2008 i els preus havien caigut. És una crisi que s’ha gestat i ha fet eclosió en gairebé ja vuit anys de Govern Sánchez.

Evolució dels preus de venda i lloguer (2014–2024)

Després de l’esclat de la bombolla immobiliària del 2008, els preus de l’habitatge van tocar fons al voltant del 2013-2014. Des d’aleshores, els valors han repuntat de manera notable: en l’última dècada el preu de compra s’ha incrementat més d’un 63%, superant en termes reals els nivells màxims de la bombolla del 2008. En particular, l’habitatge nou el 2024 arriba a costar fins a un 35% més que el 2000.

Per la seva banda, els lloguers pràcticament s’han duplicat: s’ha passat de pagar una mica més de 7 €/m² al mes el 2014 a més de 13 €/m² el setembre del 2024. Aquest increment acumulat supera el 80% en deu anys i reflecteix una tensió arrendatícia creixent a tot el país, però sobretot tal com assenyalen els últims informes a Madrid, Barcelona i fora d’Espanya, Lisboa.

És aleshores, fa més de 4 anys, quan Sánchez hauria d’haver iniciat una resposta eficaç. Hi va haver promeses, però no fets.

L’acceleració de preus es va fer especialment evident a partir del 2021-2022, coincidint amb la recuperació econòmica postpandèmia i una forta entrada de nova demanda habitacional. És aleshores, fa més de 4 anys, quan Sánchez hauria d’haver iniciat una resposta eficaç. Hi va haver promeses, però no fets.

El 2023 es van trencar diversos rècords històrics: l’agost de 2023 el lloguer mitjà va superar per primera vegada els 12 €/m², i el juny de 2024 va aconseguir un màxim de 13,4 €/m², sense senyals de fre. Els preus de compravenda també van escalar amb força: l’índex estatal de l’INE va registrar una pujada interanual del 12,2% el primer trimestre del 2025 impulsada sobretot per l’habitatge nou i les regions més dinàmiques.

De fet, el 2024 va ser l’any de més encariment immobiliari en dècades: el preu de l’habitatge usat va pujar un 8,4% interanual, l’alça més gran des que hi ha registres de portals immobiliaris com Fotocasa. Aquestes pujades generalitzades van començar a traduir-se en protestes socials i en la percepció d’una “emergència habitacional” cap al 2023-2024, en constatar-se que cada cop més famílies i joves eren exclosos de l’accés a un habitatge digne pels alts costos.

Oferta insuficient i demanda a l’alça (el rol de la immigració)

L’origen d’aquesta crisi està en un desequilibri fort entre oferta i demanda d’habitatge. Després del col·lapse del totxo, la construcció de nous habitatges es va desplomar a mínims històrics: el 2014 amb prou feines es van acabar 46.800 habitatges (pis acabat amb certificat de fi d’obra), la xifra més baixa de la sèrie i molt inferior a les 641.000 lliurades al pic del 2007.

Entre el 2015 i el 2016 es va tocar fons amb una mica més de 40.000 habitatges anuals acabats.

A partir del 2017, la promoció va començar a recuperar-se lentament, però sense assolir nivells suficients: des del 2020 en endavant s’han acabat al voltant de 90.000 habitatges a l’any, encara a ritme lent comparat amb la demanda. De fet, el 2024 va tancar amb 100.980 habitatges acabats, el millor registre en 12 anys, però encara molt lluny dels anys del boom. Aquesta nova raquítica oferta contrasta amb l’etapa precrisi, quan es construïen més de 500.000 habitatges anuals, i posa de manifest un estancament del “sector maó” després de la bombolla.

Paral·lelament, la demanda d’habitatge es va disparar a la segona meitat de la dècada, especialment des del 2018 en endavant, per diverses raons demogràfiques. D’una banda, Espanya va tornar a atraure fluxos massius d’immigració després de la recuperació econòmica: en deu anys la població immigrant va augmentar en 1,4 milions i només entre el 2021 i el 2024 van arribar 1,1 milions de persones netes.

la mida de les llars es va reduir (de 2,6 a 2,5 persones de mitjana a la dècada) i van augmentar les llars unipersonals (del 25% al ​​28% del total)

D’altra banda, la mida de les llars es va reduir (de 2,6 a 2,5 persones de mitjana a la dècada) i van augmentar les llars unipersonals (del 25% al ​​28% del total) Aquestes tendències van disparar la formació de noves llars: abans del 2020 es creaven menys de 100.000 llars a l’any, però el 2022 i el 2023 es van conformar al voltant de 275.000–300.000 noves llars anuals. Només el 2023 es van formar 278.000 llars netes, marcant un màxim històric.

La conseqüència és un xoc de demanda sobre una oferta rígida. Cada any des del 2018 neixen moltes més famílies que habitatges. Segons dades oficials, Espanya va crear un 43,5% més de llars que habitatges entre el 2014 i el 2023, conformant-se gairebé 1 milió de llars noves davant de tot just 683.200 habitatges construïts en aquest mateix període.

La població creix i els habitatges nous no arriben a allotjar-la, provocant tensions alcistes. Aquest desequilibri estructural s’ha agreujat a mesura que s’esgotava l’estoc de pisos buits heretat de la bombolla (encara queden 450.000 habitatges nous sense vendre, sobretot a zones de baixa demanda, però a les grans ciutats pràcticament no queda oferta ociosa).

Des del 2022 la situació va entrar en fase crítica, en convergir una explosió de demanda immigrant i de joves emancipant-se amb un crònic retard de la construcció. En paraules del Banc d’Espanya, hi ha hagut un comportament “molt dinàmic de la demanda (migració i llars petites) i una oferta molt més plana”, cosa que ha impulsat els preus a l’alça.

Dèficit d’habitatge acumulat i necessitat anual de nous habitatges

L’efecte acumulat de set anys de demanda insatisfeta és un dèficit d’habitatges sense precedents. Entre el 2014 i el 2023 es van deixar de construir uns 297.000 habitatges menys dels necessaris, segons càlculs a partir d’ INE i Ministeri d’ Habitatge. El Banc d’Espanya quantifica aquest dèficit en el rang de 450.000 a 600.000 habitatges a escala nacional concentrat sobretot a les grans províncies (Madrid, Barcelona, ​​Màlaga, València i Alacant). Només el 2024 el dèficit anual va vorejar les 134.000 unitats (llars creades menys habitatges nous), agreujant encara més el desfasament.

el 2024 es van concedir permisos per a 128.000 habitatges (visats d’obra nova) i la xifra d’habitatges realment acabats va ser fins i tot menor (100.000)

Considerant la creació actual de llars (250-300.000 a l’any) i la renovació del parc, Espanya necessitaria construir de l’ordre de 200.000-300.000 habitatges a l’any per no continuar augmentant el dèficit. Tot i això, la realitat està molt per sota: el 2024 es van concedir permisos per a només 128.000 habitatges (visats d’obra nova) i la xifra d’habitatges realment acabats va ser fins i tot menor (100.000). Aquest ritme de construcció (inferior a 100 a l’any) no és suficient per cobrir la demanda futura, estimada en 300 habitatges anuals, segons els experts. La diferència entre més de 230.000 llars noves cada any i menys de 90.000 habitatges finalitzats es tradueix en un dèficit crònic que creix any rere any. 

En resum, la xifra anual necessària de construcció per estabilitzar el mercat hauria de duplicar almenys l’actual: al voltant de 200-250 mil habitatges a l’any (i els anys recents, fins i tot prop de 300 mil per absorbir el pic migratori). No assolir aquestes metes implica que la bretxa segueix ampliant-se, tensionant encara més els preus i l’accés a l’habitatge.

Aquest és el panorama, aquesta ha estat la dinàmica. Davant d’ella cal situar els compromisos sobre habitatge de Sánchez i els resultats. Serà el pròxim dia.