Tras siete años de gobiernos de Pedro Sánchez, el balance en materia de vivienda no puede ser más desastroso. No solo porque afecta a una necesidad humana básica, sino porque la crisis ha alcanzado una dimensión que ya compromete las expectativas de vida de millones de personas, especialmente jóvenes y familias de clase media, y porque sus efectos negativos se proyectan sobre el conjunto de la economía.
La vivienda es un derecho reconocido por la Constitución. Pero conviene recordar que no se trata de un derecho fundamental exigible directamente ante los tribunales, sino de un principio rector que obliga a los poderes públicos a orientar su acción para hacerlo efectivo. Esto significa que el ciudadano no puede reclamar judicialmente que la Administración le proporcione una vivienda, pero sí puede exigir responsabilidades políticas cuando los gobiernos fracasan de forma sistemática en esta obligación.
Y el fracaso es evidente.
Lo que comenzó como una dificultad de acceso a la vivienda para los sectores con menos recursos se ha extendido progresivamente hasta afectar a amplias capas de la clase media. En muchas áreas metropolitanas, especialmente en Catalunya, comprar una vivienda se ha convertido en una posibilidad reservada a las rentas más elevadas o a aquellos que disponen del patrimonio acumulado por la venta de una vivienda anterior.
El alquiler tampoco ofrece una alternativa realista. La escasez es tal que, en muchas zonas tensionadas, la regulación de los precios ha producido efectos contrarios a los deseados. La oferta se ha reducido y los propietarios seleccionan a los candidatos con más ingresos y más garantías, dejando fuera precisamente a aquellos colectivos que se pretendía proteger.
La situación es aún mayor cuando se analiza la capacidad real de compra. Con los criterios de prudencia impuestos por los bancos tras la crisis financiera de 2008, la cuota hipotecaria difícilmente puede superar el 30%-35% de los ingresos netos familiares. Esto excluye del acceso a la propiedad una parte creciente de los trabajadores. El resultado es una presión creciente sobre el mercado del alquiler y sobre un parque de vivienda social manifiestamente insuficiente.
Pero la pregunta es otra: ¿por qué siguen aumentando los precios?
Una primera respuesta la ofrecieron recientemente promotores y constructores frente al Congreso de los Diputados. Según el sector, la principal dificultad es la incapacidad de generar nuevo suelo urbanizable y las trabas del marco regulador. La nueva Ley del Suelo, técnicamente consensuada desde hace años, sigue atascada. El diagnóstico es conocido y también la solución, pero la política es incapaz de transformarla en realidad.
Es aquí donde se manifiesta una vez más una de las grandes debilidades del actual Gobierno: hay ministros ocupando sus cargos, pero carece de la capacidad efectiva de gobernar porque no disponen de la mayoría necesaria para impulsar las reformas. Ésta es, en última instancia, una de las claves del problema: lo que ahoga el funcionamiento de la sociedad y de la economía. Es una situación insólita en una democracia consolidada: un gobierno difícilmente sustituible pero sin fuerza parlamentaria suficiente para gobernar.
Sin nuevo suelo, no existe nueva oferta. Y sin oferta suficiente, los precios siguen subiendo.
A esto se añade una segunda causa: el encarecimiento de los costes. El suelo es cada vez más caro, la mano de obra escasea y los materiales de construcción han experimentado incrementos muy importantes. El sector calcula que el coste de construir viviendas ha aumentado aproximadamente un 25% entre 2020 y 2025.
Existe todavía un tercer factor: el atasco administrativo y urbanístico. Los procedimientos son lentos, complejos y con frecuencia contradictorios. La construcción de viviendas se encuentra atrapada en una red de competencias repartidas entre el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos, sin que exista una autoridad capaz de coordinarlas eficazmente.
Esa fragmentación institucional es una de las grandes debilidades del sistema. El Gobierno dispone de los recursos financieros más importantes. Las comunidades autónomas tienen las competencias en vivienda. Los municipios controlan la planificación urbanística. Pero nadie dirige realmente al conjunto.
El resultado es la parálisis.
Ante esta situación, la ministra de Vivienda ha optado demasiado a menudo por una política declarativa basada en proclamar derechos y anunciar planes. Pero gobernar no consiste en formular deseos, sino en obtener resultados. Y los resultados son cada vez peores.
La responsabilidad política de Pedro Sánchez es ineludible. No solo porque la crisis se ha agravado durante sus mandatos, sino porque ha mantenido a una ministra que no ha sido capaz de impulsar una estrategia eficaz. Pero la debilidad parlamentaria del presidente parece impedir cualquier rectificación de fondo.
Hay quien ofrece una explicación distinta.
Algunos profesionales sostienen que los promotores carecen de incentivos para construir viviendas asequibles si el mercado está dispuesto a comprar pisos de 600.000 o 800.000 euros. El mercado responde a la capacidad de pago, no a la necesidad social.
Este argumento contiene una parte de verdad. Pero precisamente por eso sería necesaria una potente intervención pública, capaz de incrementar la oferta e introducir una presión efectiva a la baja sobre los precios.
En Catalunya existe el Incasòl, que podría desempeñar parcialmente esta función. Pero el Gobierno de Illa, pese a los anuncios y las promesas de decenas de miles de viviendas, no le ha dotado de los recursos necesarios para convertirlo en un instrumento realmente transformador.
La consecuencia es que el problema sigue agravándose.
Pero hay un dato especialmente revelador que a menudo queda escondido en el debate público.
Varias estimaciones del sector promotor y constructor sostienen que la suma de impuestos, tasas, cesiones urbanísticas y otras cargas públicas puede llegar a representar cerca del 30% del precio final de una vivienda.
Dicho de otra forma: en plena crisis de la vivienda, las administraciones obtienen una parte muy sustancial de sus ingresos gracias al encarecimiento de la vivienda.
Es una paradoja difícil de ignorar.
Si esta carga fiscal se redujera de forma significativa y si la reducción se trasladara efectivamente a los precios finales, el impacto sería inmediato. Es más: si cada año se destinara a políticas de vivienda una parte relevante de lo que las administraciones recaudan gracias al sector inmobiliario, el problema podría empezar a resolverse en un plazo relativamente corto.
Por eso la crisis actual no es solo consecuencia del mercado. También es el resultado de una acumulación de decisiones políticas equivocadas, de omisiones, de retrasos legislativos, de falta de coordinación institucional y de una fiscalidad excesiva.
Pedro Sánchez dejará como una de sus más pesadas herencias una crisis de la vivienda que combina escasez, precios desbocados, regulaciones fallidas y una carga fiscal extraordinaria.
Una crisis que bajo su gobierno se ha convertido en uno de los grandes problemas estructurales de España.
La crisis de la vivienda no es solo consecuencia del mercado. También es el resultado de una acumulación de decisiones políticas equivocadas, de retrasos legislativos, de falta de coordinación institucional y una fiscalidad excesiva. Compartir en X
