1- Estructura de la propietat immobiliària: el mite del gran tenidor
L’estructura del parc d’habitatge a Espanya es caracteritza per una atomització molt elevada de la propietat. Més del 90% dels habitatges pertanyen a persones físiques, i la immensa majoria d’aquests propietaris disposen d’un o dos immobles. Els anomenats grans tenidors (més de 10 habitatges) són escassos: aproximadament 27.000 propietaris concentren només el 4,3% del parc total.
Fins i tot ampliant la definició per incloure actors institucionals, el pes dels grans propietaris no supera el 8,9% del parc destinat a lloguer o segona residència. Espanya, doncs, continua sent un país de petita i mitjana propietat, molt lluny del model de concentració immobiliària d’altres mercats europeus.
Aquest element és clau per entendre l’impacte de qualsevol política pública que interfereixi en la relació contractual entre arrendador i arrendatari.
2- La feblesa estructural del parc públic d’habitatge
El segon element estructural és la quasi inexistència d’un parc públic d’habitatge rellevant. Les administracions públiques només són titulars d’aproximadament l’1% dels habitatges existents a Espanya. Incloent habitatge protegit gestionat indirectament, el percentatge tot just arriba al 2,5% del parc total.
Això significa que entre el 97% i el 99% de l’habitatge depèn del sector privat, una anomalia si es compara amb els estàndards europeus. Aquesta carència estructural explica per què, davant una crisi social com la derivada de la pandèmia, l’Estat no disposava d’alternatives reals per reallotjar famílies vulnerables sense recórrer a mesures extraordinàries.
3- El mercat del lloguer: petit en volum, gran en tensió
Tot i disposar de prop de 27 milions d’habitatges, Espanya manté un mercat de lloguer relativament reduït. Entre el 18% i el 25% de les llars viuen de lloguer, amb diferències territorials molt acusades.
A les grans ciutats, especialment Barcelona i Madrid, el lloguer és molt més prevalent. Barcelona destaca amb més del 30% del parc residencial en règim de lloguer, fet que converteix aquestes ciutats en espais especialment sensibles a qualsevol intervenció sobre els desnonaments.
Cal destacar que, en el mercat del lloguer, els propietaris mitjans i grans tenen més pes relatiu, però les persones físiques continuen controlant prop del 65% dels habitatges llogats, fins i tot en ciutats com Barcelona. El parc públic de lloguer, en canvi, és testimonial.
4- L’escut social antidesnonaments: objectius i funcionament
L’anomenat “escut social” va néixer durant la pandèmia com una mesura excepcional per evitar que famílies vulnerables fossin desallotjades sense alternativa habitacional. La seva peça central és la suspensió dels desnonaments quan s’acredita vulnerabilitat econòmica i absència d’alternativa residencial.
Tot i el seu caràcter temporal, la mesura ha estat prorrogada reiteradament i, en la seva última versió, s’estén fins al desembre de 2025, pendent de validació parlamentària. El mecanisme permet als jutjats paralitzar el llançament mentre els serveis socials busquen una solució.
En paral·lel, s’hi va incorporar un sistema de compensacions econòmiques per als propietaris afectats, gestionat per les comunitats autònomes, destinat a indemnitzar les rendes no percebudes.
5- El fracàs pràctic de les compensacions
Sobre el paper, el sistema buscava equilibrar interessos. A la pràctica, ha estat clarament ineficaç. Menys del 10% dels propietaris elegibles han sol·licitat compensació, i encara menys l’han cobrada.
Fins a inicis de 2025, només s’havien presentat unes 4.100 sol·licituds a tot l’Estat, amb un import total abonat d’uns 10,5 milions d’euros, una xifra ínfima si es compara amb els prop de 58.000 desnonaments evitats segons estimacions socials.
Les causes són múltiples: desconeixement, burocràcia, exigència de recuperar prèviament l’habitatge, o incapacitat financera per esperar anys una compensació incerta.
6- Impacte directe sobre els petits propietaris
El cost real de l’escut social ha recaigut de manera desproporcionada sobre els petits arrendadors. A diferència de fons o grans empreses, aquests propietaris depenen sovint del lloguer per complementar pensions, pagar hipoteques o cobrir despeses bàsiques.
La suspensió prolongada dels desnonaments ha generat situacions d’impagament crònic, amb deutes acumulats que superen sovint els 10.000 o 15.000 euros, mentre el propietari continua assumint impostos, comunitat i manteniment.
A això s’hi afegeix la desprotecció jurídica percebuda, la incertesa temporal i la manca de compensació pels desperfectes ocasionats després d’anys sense control sobre l’immoble.
7- Efectes sistèmics sobre l’oferta de lloguer
L’efecte agregat d’aquesta situació és una retirada progressiva d’habitatges del mercat de lloguer. Davant l’augment del risc i la inseguretat contractual, molts petits propietaris opten per no llogar, vendre o destinar l’habitatge a altres usos.
Aquest fenomen contribueix a una escassetat estructural d’oferta, que, combinada amb una demanda elevada, explica l’escalada de preus del lloguer, amb increments acumulats superiors al 70% en una dècada i nivells d’esforç econòmic insostenibles per a moltes llars.
Organismes europeus han advertit reiteradament que les intervencions coercitives sense augment d’oferta tendeixen a agreujar el problema a mitjà termini.
8- Conclusions: límits del model actual
L’escut social ha evitat situacions humanament dramàtiques, però no és sostenible com a política estructural. Ha traslladat el cost de la vulnerabilitat del sector públic al patrimoni privat de milers de petits propietaris, erosionant la confiança en el mercat del lloguer.
La clau de la crisi no és el desnonament, sinó la manca crònica d’oferta d’habitatge assequible. Sense una expansió significativa del parc públic, garanties efectives i assumpció pública del cost social, qualsevol escut acabarà sent fràgil.
Si vols accedir a l’informe complet clica aquí
La clau de la crisi no és el desnonament, sinó la manca d’oferta d’habitatge assequible. Sense una expansió significativa del parc públic, garanties efectives i assumpció pública del cost social, qualsevol escut acabarà sent fràgil Share on X
