{"id":66531,"date":"2023-04-18T11:49:08","date_gmt":"2023-04-18T09:49:08","guid":{"rendered":"https:\/\/conversesacatalunya.cat\/resol-la-llei-sanchez-la-crisi-de-lhabitatge-ho-analitzem-i-ii\/"},"modified":"2023-04-18T13:02:43","modified_gmt":"2023-04-18T11:02:43","slug":"resuelve-la-ley-sanchez-la-crisis-de-la-vivienda-lo-analizamos-y-ii","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/conversesacatalunya.cat\/es\/resuelve-la-ley-sanchez-la-crisis-de-la-vivienda-lo-analizamos-y-ii\/","title":{"rendered":"\u00bfResuelve la ley S\u00e1nchez la crisis de la vivienda? Lo analizamos (y II)"},"content":{"rendered":"
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Es una evidencia que el\u00a0<\/span><\/span>problema de la vivienda en Espa\u00f1a<\/span><\/span><\/a>\u00a0es la carencia de un parque p\u00fablico de alquiler a precios asequibles.\u00a0<\/span>El resultado es una continuada subida de precios tras el baj\u00f3n que se produjo con la crisis de 2008. Tras la pandemia los incrementos han sido notables si bien el precio medio en Espa\u00f1a, situado en 1.536 euros m2, todav\u00eda est\u00e1 por debajo del m\u00e1ximo registrado en 2008.<\/span><\/span><\/p>\n

Pero la combinaci\u00f3n de\u00a0<\/span><\/span>inflaci\u00f3n y bajos salarios<\/span><\/span><\/strong> agrava la situaci\u00f3n de forma que hoy en d\u00eda existe una fuerte preocupaci\u00f3n porque la tasa de esfuerzo de las hipotecas ha alcanzado el 36,1% de la renta bruta disponible al finalizar 2022. Tener en cuenta que la banca considera que el nivel de endeudamiento es excesivo cuando supera el 35%.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 hace la nueva ley para resolver este problema? <\/span><\/strong>Establece un l\u00edmite del 3% para las subidas de alquiler en 2024;\u00a0para este a\u00f1o es un 2%. A partir de 2025 esta situaci\u00f3n puede modificarse en base a un nuevo \u00edndice que elaborar\u00e1 el INE.\u00a0Los que se consideraban grandes tenedores, aqu\u00e9llos que ten\u00edan 10 inmuebles, podr\u00e1n quedar reducidos a 5 seg\u00fan el criterio de cada autonom\u00eda. \u00c9stas podr\u00e1n definir lo que se consideran\u00a0<\/span>\u00e1reas tensadas <\/span><\/strong>cuando el coste de la hipoteca o alquiler supera el 30% de la renta media de los hogares.\u00a0Y aqu\u00ed es necesario un toque de atenci\u00f3n, porque ya hemos visto que con los datos disponibles las actuales hipotecas ya se sit\u00faan claramente por encima de esa cifra.\u00a0Tambi\u00e9n tendr\u00e1n la consideraci\u00f3n de este tipo de \u00e1reas cuando el precio de compra o alquiler haya aumentado en 3 puntos m\u00e1s que el IPC.\u00a0Las comunidades podr\u00e1n establecer entonces unos l\u00edmites al alquiler en las viviendas de los grandes propietarios.<\/span><\/p>\n

Los peque\u00f1os propietarios tambi\u00e9n tendr\u00e1n que congelar los precios o reducirlos a cambio de <\/span>incentivos fiscales en el IRPF,<\/span><\/strong>\u00a0que no est\u00e1n definidos.\u00a0La nueva vivienda no escapar\u00e1 a esta norma, sino que tendr\u00e1 como referencia el alquiler de los contratos existentes en las zonas tensadas.<\/span><\/p>\n

Otro cambio importante es que los\u00a0<\/span>honorarios de las inmobiliarias ir\u00e1n siempre a cargo del propietario<\/span><\/strong>.\u00a0Adem\u00e1s, se aplicar\u00e1 un sistema reforzado de arbitraje para evitar desahucios.<\/span><\/p>\n

En definitiva,\u00a0<\/span>se establece un sistema de control y l\u00edmites a los precios de los alquileres<\/span><\/strong>, en la tradici\u00f3n de la legislaci\u00f3n franquista.\u00a0Los costes ir\u00e1n a cargo del propietario y ser\u00e1 mucho m\u00e1s lento y dif\u00edcil el desahucio. La ley no contempla ninguna medida sobre la okupaci\u00f3n ni ninguna previsi\u00f3n sobre la nueva vivienda.<\/span><\/p>\n

El resultado es un incremento del coste y una merma de la seguridad en el alquiler que se traduce en una reducci\u00f3n de su rentabilidad.\u00a0Est\u00e1 claro que existe el agujero que permite alquilar los pisos por temporadas y los pisos tur\u00edsticos, que no est\u00e1n sometidos a estas limitaciones.<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan los expertos, este marco jur\u00eddico\u00a0<\/span>reducir\u00e1 la oferta de alquiler<\/span><\/strong>\u00a0y en todo caso aumentar\u00e1 en aquellas modalidades que est\u00e1n menos al alcance de la gente, como son los alquileres por plazos inferiores a un a\u00f1o o por meses.\u00a0Jos\u00e9 Garcia Montalvo, catedr\u00e1tico de Econom\u00eda de la UPF, se\u00f1ala que es un error situar la regulaci\u00f3n de precios o rentabilidades en un mercado como el de alquiler altamente atomizado.\u00a0Solo el 5% del parque de viviendas pertenece a grandes tenedores.\u00a0De hecho, en Barcelona el 80% de los inquilinos tienen un piso en el mercado y el 10% dos pisos.\u00a0La cifra de aquellas que tienen m\u00e1s de 5 viviendas en el caso de la capital de Catalunya es s\u00f3lo del 3% y eso dice ya el efecto que puede tener la medida.<\/span><\/p>\n

Garc\u00eda Montalvo define las consecuencias:\u00a0<\/span>reducci\u00f3n de la oferta de viviendas de alquiler, falta de mantenimiento, aparici\u00f3n del mercado negro\u2026<\/span><\/strong>\u00a0Por su parte, el soci\u00f3logo Jes\u00fas Real, catedr\u00e1tico de la Universidad Complutense de Madrid y experto internacional en desigualdad urbana, se\u00f1ala que: \u00bb\u00a0<\/span>la \u00fanica salida a la crisis de la vivienda es una inversi\u00f3n muy fuerte en vivienda social<\/span><\/strong>\u00a0\u00ab.\u00a0Sin embargo, esto es precisamente lo que no se hace y, por tanto, lo m\u00e1s previsible es que la actual ley sea un fracaso rotundo, como lo ha sido en todos aquellos pa\u00edses donde se ha naplicado este tipo de restricciones.<\/span><\/p>\n

El anuncio de S\u00e1nchez en el mitin del PSOE de Valencia sobre que pon\u00eda 50.000 pisos de la Sareb a disposici\u00f3n de la vivienda de alquiler social, se ha demostrado r\u00e1pidamente que era un acto 100% electoralista porque ahora se conoce que\u00a0<\/span>de estas 50.000 viviendas, 14.000 est\u00e1n ocupadas, 15.000 deber\u00edan construirse y las 21.000 realmente disponibles en gran parte deben reformarse por el mal estado despu\u00e9s de tantos a\u00f1os de abandono. De hecho, se calcula que s\u00f3lo \u00bc parte de \u00e9ste, es decir poco m\u00e1s de 8.000, son realmente las que pueden ponerse a disposici\u00f3n de comunidades y ayuntamientos que pertenecen a territorios tensionales. Por tanto, el impacto ser\u00e1 m\u00ednimo.<\/span><\/p>\n

Por ejemplo, en Barcelona se puede considerar que a lo sumo se llegar\u00eda a las 667 viviendas.\u00a0Por si esto no fuera suficiente, adem\u00e1s la Sareb, que est\u00e1 participada por el estado en m\u00e1s de un 50% a trav\u00e9s del FROB, firm\u00f3 un contrato para gestionar las viviendas y el conjunto de la cartera con Hipoges y Anticipa- Aliseda que pertenecen al mayor fondo inmobiliario en Espa\u00f1a, el estadounidense Blackstone.\u00a0Este acuerdo llega al menos hasta el 2025. \u00bfC\u00f3mo har\u00e1 el gobierno para liquidar este contrato antes?\u00a0El coste que puede tener si realmente lo liquida, es una cuesti\u00f3n sobre la que el gobierno no habla.\u00a0Por otro lado, si este contrato se ejecuta, las viviendas que quedar\u00e1n en 2025 ser\u00e1n a\u00fan menos que las disponibles y sin duda ser\u00e1 de lo m\u00e1s inservible y que el mercado habr\u00e1 rechazado.<\/span><\/p>\n

El gobierno espa\u00f1ol dispone de recursos econ\u00f3micos como nunca y podr\u00eda, por tanto, articular una\u00a0<\/span>acci\u00f3n masiva de construcci\u00f3n de vivienda<\/span><\/strong>\u00a0que adem\u00e1s podr\u00eda significar un impulso extraordinario a la arquitectura bioclim\u00e1tica sostenible y una mejora clara del medio ambiente.\u00a0Por qu\u00e9 no hace esto y act\u00faa a trav\u00e9s de una legislaci\u00f3n intervencionista que tiene garantizado el fracaso, es una merma m\u00e1s de nuestra pol\u00edtica.<\/span><\/span><\/p>\n

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Creus que la nova llei de l'habitatge de S\u00e1nchez resoldr\u00e0 el problema?<\/strong><\/p>